住宅ローン控除 計算機

この計算機の見方

控除額の出しかた（この計算機が扱う0.7％制度）

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の各年の控除額は、次の式で決まります。

この計算機は2022〜2030年入居の0.7％制度専用です。2022年入居でも、旧1％制度の特別特例取得・特例特別特例取得は対象外です。

• 借入限度額：住宅の種類と入居した年で決まります（借入限度額と控除期間）。
• 取得対価等：住宅の取得価額（消費税込み・土地代を含む）から、補助金等と住宅取得等資金の贈与税特例の適用額を差し引いた額です。ローン残高より少ないときは、こちらが控除の対象になります。
• 入居した年：居住を開始した年です。借入限度額は、この年で決まります。

たとえば新築・買取再販の認定住宅に2022年に入居した場合（0.7％制度）、控除額は次のようになります。

• 年末残高と取得対価等がともに5,000万円以上：借入限度額5,000万円 × 0.7％ ＝ 35万円が各年の上限です。
• 取得対価等が2,000万円以上で、年末残高が2,000万円：2,000万円 × 0.7％ ＝ 14万円です。

残高が借入限度額や取得対価等を上回る間は、返済しても控除額が変わらない場合があります。

住宅の種類（省エネ性能）の見分け方

• 認定住宅：認定長期優良住宅・認定低炭素住宅
• ZEH水準省エネ住宅：断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上
• 省エネ基準適合住宅：断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上。2026年以降の入居は気候風土適応住宅も含みます。
• その他の住宅：認定・ZEH・省エネ基準適合住宅に該当しない住宅

省エネ性能は、登録住宅性能評価機関の建設住宅性能評価書や、建築士等の住宅省エネルギー性能証明書などで分かります。分からないときは、いちばん条件のきびしい「その他の住宅」で見てから、性能証明を確認してください。

借入限度額と控除期間（入居した年・住宅の種類ごと）

2026年（令和8年）入居から：制度は5年延長、中古のルールが大きく変わりました

住宅ローン控除は2025年末で期限切れの予定でしたが、令和8年度税制改正で2030年入居まで5年延長されました。2026年（令和8年）・2027年に入居する場合の借入限度額・控除期間は次の表のとおりです。2026年入居と2027年入居は同じ数字です。

次の表は2026年・2027年入居で、床面積50㎡以上の場合です。金額は借入限度額／控除期間の順で、括弧内は特例対象個人（子育て世帯・若者夫婦世帯）の上乗せ後の借入限度額です。

2025年までの入居と比べて変わった点は、次のとおりです。

• 新築・買取再販の省エネ基準適合：2025年の3,000万円から、2,000万円に引き下げ。
• 中古の認定住宅・ZEH水準：2025年までの3,000万円・10年から、3,500万円・13年に拡充。
• 中古の省エネ基準適合：限度額は3,000万円から2,000万円に下がり、控除期間は10年から13年に延長。
• 中古にも、子育て世帯等の上乗せが初めて入りました。
• 中古も、床面積40㎡から対象になりました（床面積と所得の要件）。

2026年・2027年入居の数字は、租税特別措置法41条の条文で確認しています。

2028〜2030年入居の借入限度額・控除期間・年間上限

次の表は床面積50㎡以上の場合です。括弧内は特例対象個人の上乗せ後。40〜50㎡未満は上乗せがなく、所得1,000万円以下などの要件があります。金額は借入限度額／控除期間／年間の控除限度額の順です。

• 新築省エネの経過措置：2027年12月31日までの建築確認、又は2028年6月30日までの建築が条件です。詳細欄に日付を入れないと、この経過措置は適用しません。
• 新築の「その他」の経過措置：条件は次の節にまとめました。
• どちらの経過措置にも、子育て世帯等の上乗せはありません。
• 災害危険区域等：2028年以後、対象となる災害危険区域等での新築・未使用住宅の取得は控除対象外です。建築確認時に土地全部が区域外だった場合や、所定の特定建替えには例外があります。

「その他の住宅」を2024年以降に新築で入居した人は、原則ゼロ円です

省エネ基準を満たさない「その他の住宅」は、2024年以降の入居で借入限度額が0円になりました（2023年までは3,000万円。2026年入居も0円のままです）。所定の建築確認日・建築日を満たす経過措置に該当しなければ、住宅ローンを組んでも控除は受けられません。

経過措置に当たれば復活します（借入限度額2,000万円・控除期間10年）

• 対象は、2023年12月31日までに建築確認を受けた、または2024年6月30日までに建築された「その他の住宅」です。建築の日付で決まるので、2026年入居でも有効です。
• 床面積50㎡以上：詳細欄で「経過措置に該当する」にチェックしてください。
• 40〜50㎡未満：2023年末までの建築確認日を入力する必要があります。建築日やチェックだけでは判定できません。

買取再販と中古の「その他の住宅」は0円になりません

• 買取再販（2024年以降の入居）：借入限度額2,000万円・控除期間10年です（国税庁No.1211-2）。取得のしかたで「買取再販」を選び、「その他の住宅」で計算してください。
• 買取再販（2022年・2023年の入居）：借入限度額3,000万円・控除期間13年です。
• 買取再販住宅は、宅建業者がリフォームして再販した住宅です。宅建業者の取得から2年以内の取得など、国税庁No.1211-2の要件を満たす場合に選択してください。
• 中古：どの年の入居でも借入限度額2,000万円・控除期間10年です（中古のルール）。

子育て世帯・若者夫婦世帯は借入限度額が上乗せされます（2024年以降の入居）

特例対象個人（子育て世帯・若者夫婦世帯）は、2024年以降の入居で借入限度額が上乗せされます。当てはまる人は、詳細欄でチェックしてください。

• 2024年・2025年入居（新築・買取再販のみ）：認定住宅は4,500万円→5,000万円、ZEHは3,500万円→4,500万円、省エネは3,000万円→4,000万円です。
• 2026〜2030年入居：中古にも上乗せがあります。上乗せ後の額は、上の2つの表の括弧内です。

上乗せがない場合

• 2022年・2023年の入居（上乗せの制度がありません）
• 「その他の住宅」
• 2025年までに入居した中古
• 2026年以降の入居で、床面積が50㎡未満の住宅
• 2028年以降の新築省エネの経過措置

特例対象個人に当たるかどうかは、居住した年の12月31日時点で判定します（年の途中で亡くなったときはその時点）。

中古（既存住宅）は新築と別のルールで計算します

中古（既存住宅）を個人などから購入した場合は、取得のしかたで「中古（既存住宅）」を選んでください。借入限度額も控除期間も新築とは違い、2026年（令和8年）入居からルールが変わりました。

次の表は0.7％制度の中古（既存住宅）のルールです（旧1％制度は対象外）。金額は借入限度額・控除期間の順です。

新築と違い、どの年の入居でも「その他の住宅」で0円にはなりません。

建築時期・耐震の要件

• 昭和57年1月1日以後に建築された住宅、または取得日前2年以内に耐震基準への適合が証明された住宅が対象です。
• 要耐震改修住宅は、取得日までの申請と、入居日までの改修・適合証明等が必要です。認定住宅等ではなく、その他の住宅として扱います。

床面積と所得の要件

• 合計所得金額：2,000万円を超える年は、その年は控除を受けられません（給与だけなら年収およそ2,195万円が目安）。
• 床面積：50㎡以上が原則です。40㎡以上50㎡未満は、下の条件を満たす場合に対象になります。40㎡未満は対象外です。

40㎡以上50㎡未満の住宅が対象になる条件

• 合計所得金額が1,000万円以下の年だけ、控除を受けられます。
• 2022〜2025年入居（0.7％制度）：対象は新築だけです。買取再販・中古は50㎡以上が必要です。
• 2026年（令和8年）以降の入居：買取再販・中古も40㎡から対象です。
• 新築の「その他」は、2023年末までの建築確認が必要です。認定・ZEH・省エネの新築をこの期限で一律に除外するものではありません。
• 2026年以降の入居では、子育て世帯等の上乗せは適用されません。

実際に戻る額と、この計算機の注意点

「総控除額」は戻ってくる金額そのものではありません（上限のめやす）

総控除額は「年間控除額 × 控除期間」で出した上限の概算で、残高や税額の推移によっては、実際はこれより少なくなる場合があります。

控除しきれない分は「その年の所得税額」が上限です

1. 年間の控除額は、まずその年の所得税額から引かれます。
2. 所得税額を上回った分は、翌年度の住民税から引かれます。上限は「課税総所得金額等 × 5％」と「97,500円」の小さいほうです。
3. それでも余った分は切り捨てで、戻りません。

「くわしく計算する」で所得税額を入れると、実際に戻る税額（所得税から◯円・住民税から◯円・切り捨て◯円）まで内訳を計算します。

所得税額・課税総所得金額等に入力する額

• 所得税額：住宅ローン控除を差し引く前、復興特別所得税を加算する前の所得税額を入れてください。年末調整済み源泉徴収票の「源泉徴収税額」は控除後なので、そのまま使えません。控除前の算出所得税額を年末調整の計算資料等で確認してください。
• 課税総所得金額等：所得税の課税総所得金額・課税退職所得金額・課税山林所得金額の合計を入力します。
• 2025年以前の入居では、所得税の基礎控除額から48万円を引いた正の額も、課税総所得金額等に加えて入力してください。2026年以後の入居ではこの加算はしません。
• 住民税所得割額によって、軽減額はさらに下がる場合があります。

令和8〜12年入居の住民税控除は、地方税法附則5条の4の改正と令和8年法律第2号附則3条12項・11条10項で適用されます（対象拡張は2027年1月1日施行、2026年以後入居に適用）。e-Gov法令・成立した改正法・附則。

この計算機で正しく出ない人・注意点

• 増改築・リフォームは対象要件・控除期間等が異なるため、この計算機では扱っていません（取得のしかたで選ぶとお知らせします）。
• 2021年以前と2031年以降の入居は未収録です。2021年までの入居は、控除率も限度額も違う別の制度です。
• 旧1％制度が適用される取得は対象外です（この計算機が扱う制度）。
• 実際の控除額・還付額は所得税額や住民税の控除上限で変わります。
• 最終的な金額はお近くの税務署・確定申告でご確認ください。初年度は確定申告が必要です。

よくある質問

住宅ローン控除の控除率は1％ですか、0.7％ですか？

この計算機が扱う2022〜2030年入居の制度は0.7％です。年末残高・借入限度額・取得対価等の最小額に0.7％を掛け、100円未満を切り捨てた額が各年の控除額になります。2022年入居でも特別特例取得・特例特別特例取得では旧1％制度が適用される場合があり、この計算機の対象外です。

2026年（令和8年）に入居しても住宅ローン控除は受けられますか？

受けられます。住宅ローン控除は2025年末で終わる予定でしたが、令和8年度税制改正で2030年入居まで5年延長されました。2026年入居の新築は認定住宅4,500万円・ZEH水準3,500万円・省エネ基準適合2,000万円（いずれも控除期間13年・控除率0.7％）です。省エネ基準を満たさない「その他の住宅」の新築は2026年入居も原則0円で、建築確認日・建築日による経過措置があります。中古（既存住宅）のルールも2026年入居から変わりました。

2027年に入居した場合も計算できますか？

できます。2027年入居の借入限度額・控除期間は2026年入居と同じです。2028〜2030年入居にも対応しています。2028年以降の新築の省エネ基準適合住宅は原則対象外ですが、2027年末までの建築確認又は2028年6月末までの建築なら2,000万円・10年です。買取再販・中古の省エネ住宅は2,000万円・13年です。

省エネ基準を満たさない「その他の住宅」でも控除は受けられますか？

2024年以降に新築で入居した「その他の住宅」は、原則として控除の対象になりません（借入限度額0円。2026年入居も同じです）。ただし2023年末までに建築確認を受けたもの、または2024年6月末までに建築されたものは、経過措置として借入限度額2,000万円・控除期間10年で受けられます。2024年以降の入居でも、買取再販住宅と中古は0円になりません。

計算に出た「総控除額」はそのまま戻ってくる金額ですか？

いいえ、上限のめやすです。総控除額は「年間控除額×控除期間」で出した上限の概算です。各年の控除額は年末残高・借入限度額・取得対価等の最小額で決まります。さらに、控除しきれない分はその年の所得税額が上限で、余りは翌年度の住民税から一定額まで引かれ、それでも余ると戻りません。

収入が高くても住宅ローン控除は受けられますか？

この計算機が扱う0.7％制度では、その年の合計所得金額が2,000万円を超える年は控除を受けられません。床面積40㎡以上50㎡未満の住宅は、合計所得1,000万円以下の年でなければ受けられません。旧1％制度の所得要件は通常3,000万円以下で、この計算機では扱いません。

中古（既存住宅）でも住宅ローン控除は受けられますか？

受けられます。取得のしかたで「中古（既存住宅）」を選んでください。0.7％制度の2022〜2025年入居は、借入限度額が認定住宅等（認定住宅・ZEH・省エネ）3,000万円、その他の住宅2,000万円で、控除期間は一律10年です。2026年（令和8年）以降の入居は、認定住宅・ZEH水準が3,500万円・控除期間13年に拡充されました。どの年でも新築と違い「その他の住宅」で0円にはなりません（2,000万円・10年）。建築時期・耐震の要件もあります。

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