住宅ローン控除 計算機

この計算機の見方

控除額の出しかた（控除率は0.7％。1％ではありません）

たとえば認定住宅を2022年に入居して年末残高が5,000万円以上なら、各年の控除額は借入限度額5,000万円 × 0.7％ ＝ 35万円が上限です。年末残高が2,000万円なら2,000万円 × 0.7％ ＝ 14万円になります（残高で決まります）。

2026年（令和8年）入居から：制度は5年延長、中古のルールが大きく変わりました

住宅ローン控除は2025年末で期限切れの予定でしたが、令和8年度税制改正で2030年入居まで5年延長されました。2026年（令和8年）以降に入居する場合の借入限度額・控除期間は次のとおりです（2026年入居と2027年入居は同じ数字です。租税特別措置法41条の条文で確認しています）。

「その他の住宅」を2024年以降に新築で入居した人は、原則ゼロ円です

省エネ基準を満たさない「その他の住宅」は、2024年以降の入居で借入限度額が0円になりました（2023年までは3,000万円。2026年入居も0円のままです）。「住宅ローンを組んだのだから当然もらえる」と思っていると、実際は1円も戻りません。

子育て世帯・若者夫婦世帯は借入限度額が上乗せされます（2024年以降の入居）

2024年・2025年に入居した特例対象個人（子育て世帯・若者夫婦世帯）は、認定住宅なら4,500万円→5,000万円、ZEHなら3,500万円→4,500万円、省エネなら3,000万円→4,000万円に借入限度額が上乗せされます（新築・買取再販のみ）。2026年（令和8年）以降の入居では、新築は認定5,000万円／ZEH4,500万円／省エネ3,000万円、中古にも上乗せ（認定・ZEH4,500万円／省エネ3,000万円）が入ります。上の詳細欄でチェックしてください（「その他の住宅」には上乗せはありません）。

中古（既存住宅）は新築と別のルールで計算します

中古（既存住宅）を個人などから購入した場合は、取得のしかたで「中古（既存住宅）」を選んでください。借入限度額も控除期間も新築とは違い、2026年（令和8年）入居からルールが変わりました。

中古は、昭和57年1月1日以後に建築された住宅、または耐震基準に適合することが証明された住宅が対象です（それ以前の建物で耐震基準を満たさないものは、耐震改修を条件とする別の制度になります）。

「総控除額」は戻ってくる金額そのものではありません（上限のめやす）

各年の控除額はその年の年末残高で決まり、返済が進むほど毎年少なくなります。総控除額は「年間控除額 × 控除期間」で出した上限の概算で、実際はこれより少なくなります。

よくある質問

住宅ローン控除の控除率は1％ですか、0.7％ですか？

2022年以降に入居した場合は0.7％です。1％だったのは2021年までに入居した場合で、いまの新築・買取再販に1％を当てはめると控除額を約1.4倍に過大表示してしまいます。この計算機は年末の借入残高に0.7％を掛け、100円未満を切り捨てて各年の控除額を出します。

2026年（令和8年）に入居しても住宅ローン控除は受けられますか？

受けられます。住宅ローン控除は2025年末で終わる予定でしたが、令和8年度税制改正で2030年入居まで5年延長されました。2026年入居の新築は認定住宅4,500万円・ZEH水準3,500万円・省エネ基準適合2,000万円（いずれも控除期間13年・控除率0.7％）です。中古（既存住宅）は認定住宅・ZEH水準が3,500万円・控除期間13年に拡充され、子育て世帯・若者夫婦世帯の借入限度額の上乗せが中古にも入りました。省エネ基準を満たさない「その他の住宅」の新築は2026年入居も0円のままです。

2027年に入居した場合も計算できますか？

できます。2027年入居の借入限度額・控除期間は2026年入居と同じです。新築・買取再販は認定住宅4,500万円／ZEH水準3,500万円／省エネ基準適合2,000万円（いずれも控除期間13年）、中古（既存住宅）は認定住宅・ZEH水準3,500万円・13年／省エネ基準適合2,000万円・13年／その他の住宅2,000万円・10年で、子育て世帯・若者夫婦世帯の上乗せも同じです（租税特別措置法41条の条文で同値を確認しています）。2028年以降の入居は、省エネ基準適合の新築に建築確認の時期による条件が加わるなど一部が変わるため、この計算機では扱っていません。

省エネ基準を満たさない「その他の住宅」でも控除は受けられますか？

2024年以降に新築で入居した「その他の住宅」は、原則として控除の対象になりません（借入限度額0円。2026年入居も同じです）。2023年までの入居なら借入限度額3,000万円で受けられました。ただし2023年末までに建築確認を受けたもの、または2024年6月末までに建築されたものは、経過措置として借入限度額2,000万円・控除期間10年で受けられます（建築の日付で決まるので2026年入居でも有効）。また宅建業者から買ったリフォーム済みの買取再販住宅は0円にならず、2,000万円・10年で受けられます（この計算機では「中古（既存住宅）」×「その他の住宅」を選んでください）。ローンを組んだからといって当然に受けられるわけではないので、住宅の省エネ性能を必ず確認してください。

計算に出た「総控除額」はそのまま戻ってくる金額ですか？

いいえ、上限のめやすです。各年の控除額はその年の年末の借入残高で決まり、返済が進むほど残高が減るので実際の控除額は毎年少なくなります。総控除額は「年間控除額×控除期間」で出した上限の概算です。さらに、控除しきれない分はその年の所得税額が上限で、余りは翌年度の住民税から一定額まで引かれ、それでも余ると戻りません。残高が大きい人ほどこの上限に当たります。

収入が高くても住宅ローン控除は受けられますか？

その年の合計所得金額が2,000万円を超える年は、その年は控除を受けられません。以前は3,000万円でしたが、2022年の改正で2,000万円に引き下げられました。また床面積40㎡以上50㎡未満の住宅は、合計所得1,000万円以下でなければ受けられません（そのかわり40㎡から対象になります。2025年までの入居は新築のみ・2026年＝令和8年以降の入居は中古にも適用されます。2026年以降は40〜50㎡未満に子育て世帯等の上乗せはありません）。

中古（既存住宅）でも住宅ローン控除は受けられますか？

受けられます。取得のしかたで「中古（既存住宅）」を選んでください。中古は新築と別のルールで、2025年までの入居は借入限度額が認定住宅等（認定住宅・ZEH・省エネ）3,000万円、その他の住宅2,000万円、控除期間は一律10年、子育て世帯の上乗せは無く、床面積は50㎡以上が要件です。2026年（令和8年）以降の入居は、認定住宅・ZEH水準3,500万円・控除期間13年に拡充され、子育て世帯等の上乗せ（認定・ZEH→4,500万円／省エネ→3,000万円）と40㎡からの適用も入りました。どの年でも新築と違い「その他の住宅」で0円にはなりません（2,000万円・10年）。中古は昭和57年1月1日以後に建築された住宅、または耐震基準に適合する住宅が対象です。

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