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住宅ローン控除 計算機

住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）の1年あたりの控除額・控除期間・総額のめやすを計算します。控除率は0.7％（1％ではありません）。住宅の種類と入居した年で借入限度額が大きく変わります。★省エネ基準を満たさない「その他の住宅」を2024年・2025年に新築で入居した人は、原則1円も控除されません。新築・買取再販・中古（既存住宅）に対応（中古はその他でも0円になりません）。

この計算機は新築・買取再販と中古（既存住宅）を計算します（借入限度額も控除期間も違うので分けて計算します）。★中古は控除期間が一律10年（新築は13年）で、「その他の住宅」でも0円になりません。増改築・リフォームは計算方法がまるごと違うので扱いません（選ぶと、その旨をお知らせします）。
★借入限度額は住宅の種類で大きく変わります。省エネ性能は建築士の設計住宅性能評価書・住宅省エネルギー性能証明書などで分かります。分からないときは、いちばん条件のきびしい「その他の住宅」で見てから、性能証明を確認してください。
★入居した年（居住開始した年）で借入限度額が決まります（購入契約の年でも、ローンを組んだ年でもありません）。2021年までの入居は控除率も限度額も違う別の制度なので、この計算機では扱いません。
その年の12月31日時点の住宅ローンの残高を入れてください。控除額は毎年この残高で決まるので、返済が進むほど控除額は減っていきます。
くわしく計算する（取得対価・所得・床面積・子育て世帯の特例）
2024年・2025年に入居した場合、次のいずれかに当てはまる人は借入限度額が上乗せされます（居住した年の12月31日時点で判定。年の途中で亡くなったときはその時点）。
  • 年齢が40歳未満であって、配偶者がいる
  • 年齢が40歳以上であって、40歳未満の配偶者がいる
  • 19歳未満の扶養親族がいる
「その他の住宅」を2024年・2025年に入居した場合でも、2023年末までに建築確認を受けた、または2024年6月末までに建築された住宅は、経過措置として借入限度額2,000万円・控除期間10年で控除を受けられます。それ以外は原則0円です。
住宅の取得価額（消費税込み・土地代を含む）です。ローン残高より少ないときは、こちらが控除の対象になります（家より大きなローンを組んだ人向け）。分からなければ空欄でOKです。
★合計所得金額が2,000万円を超える年は、その年は控除を受けられません（給与だけなら年収およそ2,195万円が目安）。空欄のときは所得の判定をせずに計算します。
登記事項証明書の床面積（マンションは専有部分）です。50㎡以上が原則。40㎡以上50㎡未満は「特例居住用家屋」として合計所得1,000万円以下なら対象。40㎡未満は対象外です。

この計算機の見方

控除額の出しかた（控除率は0.7％。1％ではありません）

各年の控除額 ＝ min（年末のローン残高, 借入限度額, 取得対価等）× 0.7％（100円未満は切り捨て） 借入限度額は住宅の種類と入居した年で決まります。控除率を1％（2021年までの入居の率）で計算すると、控除額を約1.4倍に過大表示してしまいます。

たとえば認定住宅を2022年に入居して年末残高が5,000万円以上なら、各年の控除額は借入限度額5,000万円 × 0.7％ ＝ 35万円が上限です。年末残高が2,000万円なら2,000万円 × 0.7％ ＝ 14万円になります（残高で決まります）。

★★「その他の住宅」を2024年・2025年に入居した人は、原則ゼロ円です

省エネ基準を満たさない「その他の住宅」は、2024年・2025年の入居で借入限度額が0円になりました（2023年までは3,000万円）。「住宅ローンを組んだのだから当然もらえる」と思っていると、実際は1円も戻りません。

経過措置に当たれば復活します（借入限度額2,000万円・控除期間10年） 2023年末までに建築確認を受けた、または2024年6月末までに建築された「その他の住宅」は、経過措置として控除を受けられます。当てはまるときは、上の詳細欄で「経過措置に該当する」にチェックしてください。

★子育て世帯・若者夫婦世帯は借入限度額が上乗せされます（2024年・2025年入居）

2024年・2025年に入居した特例対象個人（子育て世帯・若者夫婦世帯）は、認定住宅なら4,500万円→5,000万円、ZEHなら3,500万円→4,500万円、省エネなら3,000万円→4,000万円に借入限度額が上乗せされます。上の詳細欄でチェックしてください（「その他の住宅」には上乗せはありません）。

★中古（既存住宅）は新築と別のルールで計算します

中古（既存住宅）を個人などから購入した場合は、取得のしかたで「中古（既存住宅）」を選んでください。借入限度額も控除期間も新築とは違います。

中古が新築と違う4つの点 ①「その他の住宅」でも0円になりません（新築は2024年・2025年入居で0円ですが、中古は借入限度額2,000万円・控除期間10年で受けられます）。②控除期間は一律10年（新築は13年）。③子育て世帯・若者夫婦世帯の借入限度額の上乗せはありません。④床面積は50㎡以上（新築の40〜50㎡の特例＝小規模居住用家屋は中古にはありません）。借入限度額は認定住宅等（認定住宅・ZEH・省エネ）が3,000万円、その他の住宅が2,000万円です。

中古は、昭和57年1月1日以後に建築された住宅、または耐震基準に適合することが証明された住宅が対象です（それ以前の建物で耐震基準を満たさないものは、耐震改修を条件とする別の制度になります）。

★「総控除額」は戻ってくる金額そのものではありません（上限のめやす）

各年の控除額はその年の年末残高で決まり、返済が進むほど毎年少なくなります。総控除額は「年間控除額 × 控除期間」で出した上限の概算で、実際はこれより少なくなります。

控除しきれない分は「その年の所得税額」が上限です 年間の控除額がその年の所得税額を上回ると、上回った分は翌年度の住民税から一定額まで引かれ、それでも余ると切り捨て（戻りません）。残高が大きい人ほど、この上限に当たって満額は戻りません。この計算機は各年の控除額の上限を出すもので、実際の還付・軽減額はあなたの所得税額によって決まります。
この計算機で正しく出ない人・注意点 増改築・リフォームは借入限度額も控除額の計算方法もまるごと違うので扱っていません（取得のしかたで選ぶとお知らせします）。2021年までの入居は控除率1％の別制度なので扱っていません。合計所得2,000万円超の年は対象外です（床面積は新築40㎡以上・中古50㎡以上）。実際の控除額・還付額は所得税額や住民税の控除上限で変わります。最終的な金額はお近くの税務署・確定申告（初年度は確定申告が必要）でご確認ください。

よくある質問

住宅ローン控除の控除率は1％ですか、0.7％ですか？

2022年以降に入居した場合は0.7％です。1％だったのは2021年までに入居した場合で、いまの新築・買取再販に1％を当てはめると控除額を約1.4倍に過大表示してしまいます。この計算機は年末の借入残高に0.7％を掛け、100円未満を切り捨てて各年の控除額を出します。

省エネ基準を満たさない「その他の住宅」でも控除は受けられますか？

2024年・2025年に入居した「その他の住宅」は、原則として控除の対象になりません（借入限度額0円）。2023年までの入居なら借入限度額3,000万円で受けられました。ただし2023年末までに建築確認を受けたもの、または2024年6月末までに建築されたものは、経過措置として借入限度額2,000万円・控除期間10年で受けられます。ローンを組んだからといって当然に受けられるわけではないので、住宅の省エネ性能を必ず確認してください。

計算に出た「総控除額」はそのまま戻ってくる金額ですか？

いいえ、上限のめやすです。各年の控除額はその年の年末の借入残高で決まり、返済が進むほど残高が減るので実際の控除額は毎年少なくなります。総控除額は「年間控除額×控除期間」で出した上限の概算です。さらに、控除しきれない分はその年の所得税額が上限で、余りは翌年度の住民税から一定額まで引かれ、それでも余ると戻りません。残高が大きい人ほどこの上限に当たります。

収入が高くても住宅ローン控除は受けられますか？

その年の合計所得金額が2,000万円を超える年は、その年は控除を受けられません。以前は3,000万円でしたが、2022年の改正で2,000万円に引き下げられました。また床面積40㎡以上50㎡未満の「特例居住用家屋」は、合計所得1,000万円以下でなければ受けられません（そのかわり40㎡から対象になります。これは新築のみで、中古にはこの特例はありません）。

中古（既存住宅）でも住宅ローン控除は受けられますか？

受けられます。取得のしかたで「中古（既存住宅）」を選んでください。中古は新築と別のルールで、借入限度額は認定住宅等（認定住宅・ZEH・省エネ）が3,000万円、その他の住宅が2,000万円、控除期間は一律10年です。★新築と違い、「その他の住宅」でも0円にはなりません（新築は2024年・2025年入居で0円）。子育て世帯の借入限度額の上乗せ・経過措置は中古にはなく、床面積は50㎡以上が要件です。中古は昭和57年1月1日以後に建築された住宅、または耐震基準に適合する住宅が対象です。

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