社宅の賃貸料相当額 — 従業員は「50%」で課税ゼロ。ただし社会保険に、その50%ルールは無い
- 従業員（使用人）の賃貸料相当額は、床面積を問わず1つの算式で出します。役員のような「小規模・それ以外・豪華」の区分はありません（所得税基本通達36-45）。
- 実際に徴収している額が賃貸料相当額の50%以上なら、差額は給与課税されません（同36-47）。役員にこの規定はありません。同じ部屋でも、必要な徴収額が2倍違います。
- 借上社宅でも、会社が家主に払う家賃は計算に入りません。「家賃の50%」と比べる縛り（同36-40）は役員だけの話です。
- 社会保険には、この50%ルールがありません。厚生労働大臣が定める価額から徴収額を引いた残りが、そのまま報酬月額に乗ります。所得税ゼロでも社会保険料は増えます。
- 令和8年10月1日から、住宅の現物給与の価額が「居住室1畳あたり」から「総面積1平方メートルあたり」に変わります。対象面積に台所・浴室・廊下が入るため、多くの物件で価額が上がります。しかも固定的賃金の変動に当たります。
社宅は「会社が借りて、従業員に安く貸す」だけの仕組みに見えます。ところが実務でつまずくのは、家賃をいくらに設定するかではなく、「いくら受け取れば課税されないか」の基準が、所得税と社会保険で別々に決まっていることです。しかも所得税の側は、役員と従業員でルールが違います。
この記事は従業員（使用人）に貸す場合を軸に、条文と通達で基準を確認します。役員に貸す場合の賃貸料相当額の計算は役員社宅の賃貸料相当額 計算ツールに譲り、ここでは役員との違いだけを扱います。
出発点は「経済的な利益も収入」という条文
なぜ社宅で税金の話が出てくるのか。所得税法36条1項が、収入を金銭に限っていないからです。
その年分の各種所得の金額の計算上収入金額とすべき金額又は総収入金額に算入すべき金額は、別段の定めがあるものを除き、その年において収入すべき金額（金銭以外の物又は権利その他経済的な利益をもつて収入する場合には、その金銭以外の物又は権利その他経済的な利益の価額）とする。
相場より安く住めること自体が「経済的な利益」なので、給与として課税されうる、という筋道です。ではその利益をいくらと見るのか。所得税法施行令84条の2がこう定めています。
法人又は個人の事業の用に供する資産を専属的に利用することにより個人が受ける経済的利益の額は、その資産の利用につき通常支払うべき使用料その他その利用の対価に相当する額（その利用者がその利用の対価として支出する金額があるときは、これを控除した額）とする。
ここに出てくる「通常支払うべき使用料」を、実務で計算できる形にしたものが賃貸料相当額です。その具体的な算式が、所得税基本通達36-40〜36-48に置かれています。賃貸料相当額は法律ではなく通達が定めた計算式である——この位置づけが、後で効いてきます。
同じ「50%」が、役員と従業員で別の意味になる
社宅の解説を読むと、必ず「50%」という数字が出てきます。ところがこの50%は、役員の話と従業員の話で、まったく別のことを指しています。ここを取り違えると、徴収額の設定を間違えます。
| 役員に貸す場合 | 従業員（使用人）に貸す場合 | |
|---|---|---|
| 50%が出てくる場所 | 賃貸料相当額を計算するとき（借上のみ） | 課税されるかを判定するとき |
| 意味 | 会社が払う家賃の50%が算式の額を超えるなら、その50%が賃貸料相当額になる（＝相当額を押し上げる床） | 徴収額が賃貸料相当額の50%以上なら、差額は課税されない（＝課税を消す閾値） |
| 根拠 | 所得税基本通達36-40の括弧書き | 所得税基本通達36-47 |
| 相当額の全額を徴収する必要 | ある（50%で足りるとは書かれていない） | ない（50%以上で足りる） |
従業員側の根拠がこれです。
使用者が使用人に対して貸与した住宅等につき当該使用人から実際に徴収している賃貸料の額が、当該住宅等につき36-45により計算した通常の賃貸料の額の50％相当額以上である場合には、当該使用人が住宅等の貸与により受ける経済的利益はないものとする。
役員側の50%は、まったく別の文脈で出てきます。賃貸料相当額そのものを決める算式の、括弧書きの中です。
使用者が他から借り受けて貸与した住宅等で当該使用者の支払う賃借料の額の50%に相当する金額が当該算式により計算した金額を超えるものについては、その50％に相当する金額
役員には「50%受け取れば課税されない」という規定が存在しません。賃貸料相当額を全額受け取っていなければ、差額が給与課税されます。同じ部屋を貸しても、必要な徴収額は従業員の2倍になる、ということです。
従業員の賃貸料相当額は、床面積を問わず1つの算式
役員の場合、まず「小規模な住宅か」を床面積で判定し、該当しなければ自社所有か借上かでさらに分かれます。従業員にはこの分岐がありません。
使用者が使用人(公共法人等の役員を含む。以下36-48までにおいて同じ。)に対して貸与した住宅等(当該使用人の居住の用に供する家屋又はその敷地の用に供する土地若しくは土地の上に存する権利をいう。以下36-48までにおいて同じ。)に係る通常の賃貸料の額は、36-41に掲げる算式により計算した金額とする。
36-41は、役員のうち小規模な住宅に使う算式です。従業員には、この算式を面積にかかわらず使う、と通達が指定しています。国税庁タックスアンサーNo.2597が示す内容は、次の3つの合計です。
| 計算 | |
|---|---|
| (1) 建物 | その年度の建物の固定資産税の課税標準額 × 0.2% |
| (2) 床面積 | 12円 × （その建物の総床面積(平方メートル) ÷ 3.3平方メートル） |
| (3) 敷地 | その年度の敷地の固定資産税の課税標準額 × 0.22% |
計算例：東京都内の鉄筋コンクリート造マンション1室を、会社が月20万円で借りて従業員に貸すとします。総床面積39.6平方メートル、建物の固定資産税の課税標準額500万円、敷地の課税標準額（持分相当）300万円とすると——
- (1) 500万円 × 0.2% = 10,000円
- (2) 12円 × (39.6 ÷ 3.3) = 12円 × 12 = 144円
- (3) 300万円 × 0.22% = 6,600円
- 賃貸料相当額 = 16,744円／その50% = 8,372円
ただし、この算式は固定資産税の課税標準額が分からないと計算できません。借上社宅では、貸主から課税標準額を確認する必要があります。No.2597も、他から借り受けて貸す場合にも貸主等から課税標準額などを確認することが必要である、としています。
役員社宅の賃貸料相当額を計算する（小規模判定・借上の50%比較つき）借上社宅でも「会社が払う家賃」は計算に入らない
ここが実務でいちばん誤解されている点です。従業員に貸す場合、会社が家主に支払う家賃の額は、賃貸料相当額の計算に一切登場しません。自社所有でも借上でも、上の(1)〜(3)の合計です。
役員の場合は違います。36-40の括弧書きが、会社が払う家賃の50%と算式の額を比べて、多い方を賃貸料相当額とすると定めています（小規模な住宅に当たらない場合）。この「多い方」の縛りが、36-41にも、36-41を引く36-45にもありません。
結果として、家賃が高い物件ほど、従業員社宅の効果は大きくなります。家賃50万円の部屋でも、固定資産税の課税標準額が同じなら賃貸料相当額は変わらないためです。相場との差が大きいこと自体は、課税の理由になりません。
無償で貸しても課税されない場合がある
賃貸料相当額を1円も受け取っていなければ、原則としてその全額が給与課税されます。ただし例外があり、それは通達ではなく法律上の非課税所得として立てられています。所得税法9条1項6号です。
給与所得を有する者がその使用者から受ける金銭以外の物（経済的な利益を含む。）でその職務の性質上欠くことのできないものとして政令で定めるもの
この「政令で定めるもの」の中身が、所得税法施行令21条4号です。
国家公務員宿舎法（昭和二十四年法律第百十七号）第十二条（無料宿舎）の規定により無料で宿舎の貸与を受けることによる利益その他給与所得を有する者でその職務の遂行上やむを得ない必要に基づき使用者から指定された場所に居住すべきものがその指定する場所に居住するために家屋の貸与を受けることによる利益
No.2597は、看護師や守衛など、仕事を行う上で勤務場所を離れて住むことが困難な使用人に対して社宅や寮を貸与する場合を例に挙げています。「住まわせた方が会社に都合がよい」では足りず、職務の遂行上やむを得ない必要があるかで判断される点に注意が要ります。
社会保険は別の物差し — 50%ルールが無い
ここからが、所得税だけを見ていると必ず外すところです。社宅は社会保険でも現物給与として報酬に含まれますが、使う価額も、徴収額の扱いも、所得税とは別です。
| 所得税 | 社会保険（健康保険・厚生年金保険） | |
|---|---|---|
| 評価の基準 | 賃貸料相当額（固定資産税の課税標準額から計算） | 厚生労働大臣が定める現物給与の価額（都道府県別） |
| 徴収額の扱い | 相当額の50%以上を徴収すれば経済的利益なし | 価額から徴収額を差し引くだけ（50%ルールなし） |
| 地域差 | なし（物件ごとの課税標準額で決まる） | あり（都道府県ごとに価額が違う） |
日本年金機構は、住宅について徴収がある場合の扱いを、食事の場合（3分の2ルール）とは別だと明記しています。
住宅の家賃等を徴収（負担）している場合は、上記の取り扱いではなく、現物給与の価額から徴収額（負担額）を差し引いた額が現物給与価額となります。
先ほどの計算例の続き：この部屋が東京都内にあり、居住室部分が16畳だとします。令和8年度の東京の価額は、1畳あたり月2,830円です。
- 現物給与の価額 = 2,830円 × 16畳 = 45,280円
- 従業員から徴収している額 = 8,372円（所得税では非課税になる水準）
- 報酬月額に加算される額 = 45,280円 − 8,372円 = 36,908円
令和8年10月1日、住宅の現物給与が「畳」から「平方メートル」へ
この現物給与の価額が、令和8年10月1日に大きく変わります。日本年金機構はこう説明しています。
すべての都道府県において、食事の現物給与価額は令和８年４月１日から、住宅の現物給与価額は令和８年10月１日から変更になります。なお、住宅については、居住面積１畳当たりの価額から総面積１㎡当たりの価額に変更になります。
同じ告示なのに、食事は4月1日、住宅は10月1日と施行日が違います。4月の改正だけを見て「今年の対応は終わった」と考えていると、10月に取り残されます。
そして、単位が変わるだけではありません。数える面積の範囲そのものが変わります。台所・トイレ・浴室・廊下を含めるかについて、機構はこう答えています。
令和８年９月30日までは含めずに計算し、令和8年10月1日からは含めて計算します。
9月30日までは「居間、茶の間、寝室、客間、書斎、応接間、仏間、食事室など居住用の室」だけが対象で、次のものは含めません。
玄関、台所（炊事場）、トイレ、浴室、廊下、農家の土間などの居住用ではない室は含めません。
10月1日からは、対象が総面積になります。
価額の計算にあたっては、居住する住宅の床面積の合計（総面積）を対象とします。ただし、別棟の物置・車庫の面積や共同で使用している部分の面積は除きます。
先ほどの部屋（総床面積39.6平方メートル、居住室16畳）で計算すると、東京都では月45,280円から52,668円になり、月7,388円（16.3%）増えます。徴収額を8,372円のまま据え置けば、報酬月額への加算は36,908円から44,296円に上がります。
なお、都道府県ごとに上がり幅は違います。北海道は1畳1,110円から1平方メートル530円で、機構の資料は20畳・51平方メートルの例を示しています（22,200円→27,030円）。自社の物件で必ず計算し直す必要があります。
実務の落とし穴
| つまずくところ | 正しい取扱い |
|---|---|
| 現金で住宅手当を払う／従業員本人が契約している家賃を会社が負担する | 社宅の貸与と認められず全額が給与課税されます。会社が契約して貸す形が前提です（No.2597・No.2600） |
| 勤務地と社宅の所在地が違う都道府県にある | 勤務地の都道府県の価額を使います。機構は「被保険者の人事、労務および給与の管理がなされている事業所が所在する地域の価額により算定することになるため、A県の価額となります」としています |
| 派遣社員に社宅を貸している | 「なお、派遣労働者の場合については、実際の勤務地（派遣先の事業所）ではなく、派遣元の事業所が所在する都道府県の価額で計算します」 |
| 月の途中で入居した | 現物給与は日割計算します（1か月相当の価額 × 入居日以降の日数 ÷ その月の総日数、1円未満切捨て） |
| 面積が平方メートル表示しかない（9月30日まで） | 「令和8年９月30日までは1畳あたり1.65㎡に換算して計算します」 |
| 固定資産税の課税標準額が改訂された | 従業員社宅では、改訂後が現在の基礎に比べ20%以内の増減にとどまるなら、計算し直さなくて差し支えありません（36-46） |
| 入居者ごとに徴収額がばらついている | バランスの取れた賃貸料を徴収していれば、合計額で判定する「プール計算」ができます。従業員は合計の50%以上（36-48）、役員は合計額以上（36-44）と水準が違います |
| その人が「役員」か「使用人」かが曖昧 | ここが決まらないと計算式も必要な徴収額も決まりません。区分は肩書きだけで決まるとは限らず、通達36-45自身も「使用人(公共法人等の役員を含む。…)」として公共法人等の役員を使用人の側に置いています。同族会社の親族を従業員として社宅に入れる場合など、判断に迷うときは先に税理士に確認します |
| 健康保険組合に加入している | 機構の資料は、健保組合では規約により別段の定めをしている場合があるとしています。組合の規約を確認します |
よくある質問
Q. 従業員から家賃の50%を受け取っていれば、社宅は課税されませんか？
A. 「家賃の50%」ではなく「賃貸料相当額の50%」です。所得税基本通達36-47は、実際に徴収している額が36-45により計算した通常の賃貸料の額の50％相当額以上であれば経済的利益はないものとする、と定めています。賃貸料相当額は固定資産税の課税標準額から計算する金額で、会社が家主に支払う家賃とは連動しません。家賃20万円の部屋で賃貸料相当額が16,744円なら、その50%である8,372円以上を受け取っていれば足ります。
Q. 役員にも「50%以上を受け取れば非課税」は使えますか？
A. 使えません。50%以上で足りるという規定は所得税基本通達36-47にあり、対象は使用人です。役員については賃貸料相当額と受け取っている家賃との差額が給与として課税されます。役員の側で出てくる50%は36-40の括弧書きにあるもので、借上社宅について会社が支払う賃借料の50%が算式で計算した金額を超えるときは、その50%を賃貸料相当額とするという、相当額そのものを決める規定です。意味が逆向きなので注意が要ります。
Q. 従業員社宅では、部屋が広くても計算式は変わりませんか？
A. 変わりません。所得税基本通達36-45は、使用人に貸与した住宅等に係る通常の賃貸料の額は36-41に掲げる算式により計算した金額とする、と定めています。36-41は役員では小規模な住宅にだけ使う算式ですが、使用人には床面積にかかわらずこの算式を使います。役員のように小規模な住宅かどうかを判定したり、豪華社宅として通常支払うべき使用料に切り替えたりする分岐はありません。
Q. 所得税で課税されなければ、社会保険料も増えませんか？
A. 増えることがあります。社会保険では厚生労働大臣が定める現物給与の価額を使い、日本年金機構は住宅の家賃等を徴収している場合は現物給与の価額から徴収額を差し引いた額が現物給与価額となるとしています。所得税のような50%ルールはないため、賃貸料相当額の50%だけを徴収していると、差額が報酬月額に加算されます。東京都で居住室16畳の社宅なら、令和8年9月30日までの価額は月45,280円です。
Q. 令和8年10月1日から何が変わりますか？
A. 住宅の現物給与の価額が、居住面積1畳当たりの価額から総面積1平方メートル当たりの価額に変わります。同時に対象面積の範囲も変わり、9月30日までは含めなかった玄関・台所・トイレ・浴室・廊下が、10月1日からは含まれます。別棟の物置・車庫の面積や共同で使用している部分の面積は除きます。食事の価額は令和8年4月1日から変わっており、住宅だけ施行日が10月1日である点に注意が必要です。
Q. 現物給与の価額が変わると、月額変更届が必要ですか？
A. 必要になる場合があります。日本年金機構は、現物給与価額の改正が固定的賃金の変動に該当するとしています。固定的賃金の変動とは、昇給・降給や住宅手当、役付手当等の固定的な手当の追加や支給額の変更の場合をいいます。随時改定は変動月からの3か月の平均で標準報酬月額に2等級以上の差が生じたことなどが要件となるため、社宅の入居者について実際に等級が動くかを確認することになります。
Q. 社宅を無償で貸して課税されない場合はありますか？
A. あります。所得税法9条1項6号が、給与所得を有する者がその使用者から受ける金銭以外の物でその職務の性質上欠くことのできないものとして政令で定めるものを非課税としており、所得税法施行令21条4号が、その職務の遂行上やむを得ない必要に基づき使用者から指定された場所に居住すべきものが、その指定する場所に居住するために家屋の貸与を受けることによる利益を挙げています。国税庁は看護師や守衛など、仕事を行う上で勤務場所を離れて住むことが困難な使用人を例に挙げています。
Q. 借上社宅で、貸主が固定資産税の課税標準額を教えてくれない場合はどうしますか？
A. 賃貸料相当額は固定資産税の課税標準額を使って計算する仕組みなので、この金額なしには本来の計算ができません。国税庁も、他から借り受けた社宅や寮などを貸す場合にも貸主等から固定資産税の課税標準額などを確認することが必要である、としています。市区町村では固定資産課税台帳の閲覧制度があり、借地人・借家人にも閲覧が認められている場合があるため、所在地の市区町村に確認する方法があります。実際の取扱いは所轄の税務署または顧問の税理士に確認するのが安全です。
出典
- e-Gov法令検索 所得税法（昭和四十年法律第三十三号） — 第36条第1項（収入金額。経済的な利益をもつて収入する場合はその価額）、第9条第1項第6号（職務の性質上欠くことのできない現物給与の非課税。号数は egov_elm.py --items で機械的に確認＝19号中の6号）。e-Gov法令API v2 で取得（令和8年8月19日時点の施行版）
- e-Gov法令検索 所得税法施行令（昭和四十年政令第九十六号） — 第21条第4号（非課税とされる職務上必要な給付。号数は egov_elm.py --items で機械的に確認＝4号）、第84条の2（法人等の資産の専属的利用による経済的利益の額）。同上
- 国税庁 No.2597 使用人に社宅や寮などを貸したとき（令和7年4月1日現在法令等） — 賃貸料相当額の3要素、50パーセント以上を受け取っていれば給与課税されないこと、他から借りて貸与する場合も同じ算式であること、現金の住宅手当は社宅の貸与と認められないこと、看護師や守衛などの例。令和8年8月19日に本文を取得
- 国税庁 No.2600 役員に社宅などを貸したとき（令和7年4月1日現在法令等） — 小規模な住宅の判定（木造132平方メートル以下・木造以外99平方メートル以下）、豪華社宅（240平方メートル超などを総合勘案）、借上の場合は家賃の50パーセントと算式のいずれか多い額。同上
- 国税庁 所得税基本通達〔給与等とされる経済的利益の評価〕 — 36-40（役員に貸与した住宅等に係る通常の賃貸料の額の計算。括弧書きの「賃借料の額の50%」）、36-41（小規模住宅等）、36-44（役員のプール計算＝合計額以上）、36-45（使用人は36-41の算式）、36-46（課税標準額の20％以内の増減は改算不要）、36-47（徴収額が50％相当額以上なら経済的利益なし）、36-48（使用人のプール計算＝合計額の50％相当額以上）。同上
- 日本年金機構 全国現物給与価額一覧表（厚生労働大臣が定める現物給与の価額）および同ページ掲載の令和8年4月～（PDF） — 東京都の住宅の利益の額（令和8年9月30日まで畳一畳につき2,830円／令和8年10月1日から総面積1平方メートルにつき1,330円）、北海道（1,110円／530円）、Q2（食事は令和8年4月1日から・住宅は令和8年10月1日から、1畳当たりから総面積1㎡当たりへ）、Q3（固定的賃金の変動に該当）、Q5・Q6（勤務地の都道府県の価額、派遣は派遣元）、Q7（月途中入居は日割・1円未満切捨て）、Q8（対象面積の範囲）、Q9（1畳あたり1.65㎡換算）、Q10の注記（住宅の徴収額は差引き）、健保組合の別段の定め。令和8年8月19日に取得。ページの更新日は2026年3月19日
本記事は一般的な情報提供を目的としたものです。個別の判断は税務署・年金事務所・税理士・社会保険労務士にご確認ください。