住宅ローン控除が受けられないケース — その年だけ落ちるもの、まるごと消えるものを条文で分ける
結論から言うと、住宅ローン控除（住宅借入金等特別控除）が受けられなくなる理由は、条文の書き方によって3種類に分かれます。その年だけ落ちるもの、その年以後ずっと落ちるもの、そして控除期間（最長13年）ぶんがまるごと消えるものです。
この3つを混ぜて「一度でも要件を外すと終わり」と理解している人は少なくありません。実際には、合計所得金額が2,000万円を超えた年はその年だけ控除が止まり、翌年に所得が下がれば何の手続きもなく復活します。一方、旧宅を売るときに居住用財産の3,000万円特別控除を使うと、13年分がまとめて否認されます。前者は年単位の話、後者は制度そのものが適用されない話で、影響の大きさが2桁違います。
この記事は、租税特別措置法41条の条文と国税庁の資料から「どの要件を外すと、どこまで消えるのか」を整理します。控除額そのものの計算（借入限度額・控除率0.7％・控除期間）は住宅ローン控除 計算機が担当するので、ここでは扱いません。扱うのは要件だけです。
共通の適用要件は8つ。条文のどこに書いてあるか
国税庁はタックスアンサーNo.1211-1で、住宅を新築等した場合の「共通の適用要件」を8項目にまとめています。それぞれの根拠が条文のどこにあるかを対応させると、次のようになります。
| # | 要件（国税庁 No.1211-1） | 条文上の根拠 |
|---|---|---|
| 1 | 住宅の新築等の日から6か月以内に居住の用に供していること | 措法41条1項 |
| 2 | 控除を受ける年分の12月31日まで引き続き居住していること | 措法41条1項（「適用年」の定義） |
| 3 | 床面積50㎡以上かつ1/2以上が自己の居住用で、合計所得金額2,000万円以下（40〜50㎡未満の特例なら1,000万円以下） | 措令26条1項／措法41条1項・16項 |
| 4 | 10年以上にわたり分割して返済する借入金等があること | 措法41条1項1号・2号 |
| 5 | 2以上の住宅を所有している場合は、主として居住すると認められる住宅であること | 措令26条1項 |
| 6 | 居住年およびその前2年・その後3年の計6年間、一定の譲渡所得の課税の特例を受けていないこと | 措法41条21項・22項 |
| 7 | 取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族等からの取得でないこと | 措法41条1項／措令26条2項 |
| 8 | 贈与による住宅の取得でないこと | 措法41条1項 |
1と2は同じ41条1項の中にあります。6か月以内という期限は、条文では次のように書かれています。
これらの家屋をその新築の日若しくはその取得の日又はその増改築等の日から六月以内にその者の居住の用に供した場合に限る
2の「12月31日まで引き続き」は、独立した要件として書かれているわけではありません。41条1項は控除の対象となる年を「適用年」と呼び、その定義の中で「同日以後その年の十二月三十一日……まで引き続きその居住の用に供している各年をいう」としています。つまり年末時点で住んでいない年は、そもそも適用年に当たらないという組み立てです。年の途中で転勤して住まなくなった年に控除が受けられないのは、この定義によります。
「落ち方」は3種類ある — ここを混ぜない
ここがこの記事の中心です。要件を外したときの効果は、条文の書きぶりによってはっきり3つに分かれます。
| 落ち方 | 該当する要件 | 条文の書き方 | 復活するか |
|---|---|---|---|
| ① その年だけ | 合計所得金額2,000万円超（41条1項）／40〜50㎡未満の特例住宅で1,000万円超（41条16項）／年末に住んでいない年（適用年の定義） | 「……である年については、その年分の所得税の額から……控除する」 | する。翌年に条件を満たせば自動的に戻る |
| ② その年以後ずっと | 繰上返済で償還期間が10年未満になった（措通41-19） | 「その該当しなくなった年以後については……受けることはできない」 | しない |
| ③ まるごと全部 | 居住用財産の3,000万円特別控除など5つの譲渡特例との併用（41条21項・22項） | 「当該個人の第一項に規定する十年間の各年分の所得税については、適用しない」 | しない |
その年だけ落ちるもの① 合計所得金額2,000万円超
もっとも誤解が多いのがここです。措法41条1項は、控除の対象になる年をこう限定しています。
その者のその年分の所得税に係るその年の所得税法第二条第一項第三十号の合計所得金額（以下この条において「合計所得金額」という。）が二千万円以下である年については、その年分の所得税の額から、住宅借入金等特別税額控除額を控除する。
読みどころは「二千万円以下である年については」です。所得要件は年ごとに判定するもので、一度超えたら以後ずっと失権するという書き方にはなっていません。したがって次のようになります。
- 合計所得金額が2,000万円を超えた年は、その年の控除だけが受けられない
- 翌年に2,000万円以下へ戻れば、その年からまた控除を受けられる
- 受けられなかった年の分が後ろに繰り越されることはなく、控除期間そのものは延びない（居住年から数えた13年間または10年間で固定）
床面積40㎡以上50㎡未満の特例住宅（特例居住用家屋・特例認定住宅等）を選んだ場合は、しきい値が1,000万円に下がります。41条16項のただし書きは次のとおりで、こちらも年単位の書き方です。
ただし、第一項に規定する適用年のうち、その者のその年分の所得税に係るその年の合計所得金額が千万円を超える年については、この限りでない。
床面積は登記簿の内法。パンフレットの数字では判定しない
床面積の要件は措令26条1項にあります。原則50㎡以上で、かつ家屋の半分以上が居住用であることが必要です。
個人がその居住の用に供する次に掲げる家屋（その家屋の床面積の二分の一以上に相当する部分が専ら当該居住の用に供されるものに限る。）とし、その者がその居住の用に供する家屋を二以上有する場合には、これらの家屋のうち、その者が主としてその居住の用に供すると認められる一の家屋に限るものとする。
実務でつまずくのは、どの数字を50㎡と比べるかです。国税庁No.1211-1は判断基準を4つ挙げていて、いずれも直感と食い違います。
| 場面 | 判定に使う面積 | 結果として起きること |
|---|---|---|
| 一般 | 登記事項証明書に表示されている床面積 | マンションの登記簿は内法（壁の内側）。販売パンフレットの壁芯面積より小さく出る |
| マンション | 共用部分を含めず、登記事項証明書上の専有部分の床面積 | 共用廊下・階段は足せない |
| 店舗・事務所併用 | 店舗や事務所の部分も含めた建物全体の床面積 | 居住部分が50㎡に満たなくても、全体で50㎡以上なら床面積要件は満たす（ただし1/2以上が居住用であることは別途必要） |
| 夫婦・親子の共有 | 共有持分を乗じず、他の人の持分を含めた建物全体の床面積 | 50㎡の住宅を2人で1/2ずつ持っても、それぞれ50㎡として判定される |
26条1項の後半にある「二以上有する場合には……一の家屋に限る」も見落とされます。セカンドハウスを買って両方にローンがある場合、控除できるのは主として住んでいる1軒だけです。
「親から買うと使えない」は不正確 — 決めるのは生計が一かどうか
41条1項は、控除の対象となる取得から「配偶者その他その者と特別の関係がある者からの取得で政令で定めるもの及び贈与によるもの」を除いています。ここでいう「政令で定めるもの」の中身が措令26条2項で、対象者を4つ列挙したうえで、柱書きに重要な限定を置いています。
その取得の時において個人と生計を一にしており、その取得後も引き続き当該個人と生計を一にする者に限る。
列挙されているのは、①その個人の親族、②事実婚の相手、③その個人から受ける金銭その他の資産によって生計を維持している者、④①〜③の者と生計を一にするその親族です。国税庁No.1211-1の要件7も「その取得時および取得後も引き続き生計を一にする親族や特別な関係のある者からの取得でないこと」と書いています。
つまり「親族から買うと必ず対象外」ではありません。別居して生計も別の親から相場で買い取るケースは、条文の文言上この除外に当たりません。逆に、買った時点では別生計でも取得後に同居して生計を一にすると、その時点で除外の要件を満たしてしまう点に注意が必要です。柱書きは「取得後も引き続き」と、取得後の状態まで見ています。
贈与による取得は、41条1項が生計を問わず無条件で除いています。親から家をもらった場合は、たとえその後に自分でリフォームローンを組んでも、その家の「取得」に係る控除は受けられません。
まるごと消えるもの 譲渡の特例との併用（前2年・後3年の計6年）
効き目がもっとも大きいのがここです。措法41条21項は、居住年とその前年・前々年について一定の譲渡所得の課税の特例を受ける（受けている）場合、住宅ローン控除を適用しないと定めています。
当該個人の第一項に規定する十年間の各年分の所得税については、適用しない。
「十年間の各年分」という書き方に注目してください。1年分ではなく、控除期間の全部が対象です。対象となる譲渡の特例は5つで、国税庁No.1211-1が列挙しています。
- 居住用財産を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法31条の3第1項）
- 居住用財産の譲渡所得の特別控除（措法35条1項）＝いわゆる3,000万円特別控除。ただし被相続人の居住用財産に係る同条3項による適用は除く
- 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法36条の2）
- 財産を交換した場合の長期譲渡所得の課税の特例（措法36条の5）
- 既成市街地等内にある土地等の中高層耐火建築物等の建設のための買換え・交換の特例（措法37条の5）
さらに41条22項が、入居した年の翌年以後3年以内の譲渡も拾います。条文は「当該居住の用に供した日の属する年の翌年以後三年以内の各年中に」と書き、その対象を今回住み始めた家屋とその敷地以外の資産の譲渡に限定しています。新居そのものを売った場合は22項の引き金になりません（もっとも売れば住まなくなるので、適用年の要件で別途落ちます）。
その年以後ずっと落ちるもの 繰上返済で償還期間が10年未満に
控除の対象になる借入金は、41条1項1号で次のように限定されています。
契約において償還期間が十年以上の割賦償還の方法により返済することとされているもの
この「10年以上」がいつからいつまでを指すのかを、国税庁No.1225が明示しています。
償還期間や賦払期間の10年以上の期間とは、借入金等の債務を負っている期間をいうのではなく、最初の返済等の時から返済等が終了する時までの期間をいいます。
繰上返済をすると最終返済月が前に動くので、この期間が縮みます。国税庁の質疑応答事例「繰上返済等をした場合の償還期間」は、判定を繰上返済後の期間で行うと明言しています。
繰り上げて返済したことによって、「償還期間が10年以上の割賦償還の方法により返済することとされているもの」に該当しなくなった場合には、その該当しなくなった年以後については住宅借入金等特別控除を受けることはできないこととされています
数え方を具体化します。2026年4月に初回返済を迎えた35年ローンについて、2031年に期間短縮型の繰上返済で最終返済月を2035年3月へ早めた場合を考えます。最初の償還月（2026年4月）から短縮後の最終償還月（2035年3月）までは8年11か月で、10年に届きません。この場合、繰上返済をした2031年以後は控除を受けられません。
一方、同じローンで最終返済月を2036年5月までしか早めなければ、2026年4月から数えて10年1か月あるので要件を満たし、その年も年末残高で控除を受けられます。境目は2036年4月（ちょうど10年）です。基準は「あと何年残るか」ではなく「最初の返済から数えて通算10年あるか」です。したがって返済開始から10年以上経っている人は、どれだけ期間を短縮しても（完済して年末残高が0になる年を除き）この要件では切れません。
見落としやすい残りの要件
上の3分類に入らないものの、実際に相談が多いものを条文の根拠つきで挙げます。
| 論点 | 取扱い | 根拠 |
|---|---|---|
| 勤務先からの借入金 | 無利子、または年0.2％未満の利率のものは対象外。利子補給を受けて実質負担が0.2％未満になる場合も同じ | 国税庁No.1225 |
| 勤務先から時価の1/2未満で取得した住宅 | その借入金等は対象外 | 国税庁No.1225 |
| 土地だけのローンが残っている年 | その年の12月31日に建物について控除対象の借入金等がない場合、敷地の借入金等はなかったものとみなされる | 国税庁No.1225 |
| 店舗併用住宅 | 床面積の1/2以上が専ら居住用であることが必要 | 措令26条1項 |
| 借換え | 当初の借入金を消すためのものであることなど一定の要件のもとで対象になり得る（別途の取扱いがある） | 国税庁No.1233 |
なお借換えと、転勤などで一度住まなくなった後の再適用については、それぞれ別の要件と手続きが定められています。本記事では条文まで確認していないため、詳細は挙げていません。
よくある質問
Q. 年収が一時的に上がって合計所得金額が2,000万円を超えました。もう住宅ローン控除は使えないのですか？
A. その年の控除が受けられないだけで、失権はしません。措法41条1項は「合計所得金額……が二千万円以下である年については、その年分の所得税の額から、住宅借入金等特別税額控除額を控除する」と年単位で書いており、翌年に2,000万円以下へ戻れば、その年からまた控除を受けられます。ただし受けられなかった年の分が後ろへ繰り越されることはなく、控除期間は居住年から数えて固定なので、その1年分は取り戻せません。床面積40㎡以上50㎡未満の特例住宅を選んだ場合は、しきい値が1,000万円になります（41条16項ただし書き）。
Q. 販売パンフレットでは51㎡でしたが、登記事項証明書では49.9㎡でした。どちらで判定しますか？
A. 登記事項証明書の床面積で判定します。国税庁No.1211-1は「床面積は、『登記事項証明書』に表示されている床面積により判断します」としており、マンションの場合は共用部分を含めない専有部分の床面積によります。分譲マンションの登記簿は壁の内側で測る内法面積で記録されるのに対し、販売広告は壁の中心線で囲む壁芯面積で書かれるのが通例なので、広告のほうが数％大きく出ます。49.9㎡であれば原則の50㎡以上には当たらず、40㎡以上50㎡未満の特例住宅として扱うことになり、その年の合計所得金額が1,000万円以下であることが必要になります。
Q. 親から中古の家を買いました。住宅ローン控除は使えますか？
A. 生計を一にしているかどうかで変わります。措法41条1項が除いているのは「配偶者その他その者と特別の関係がある者からの取得で政令で定めるもの」で、その政令である措令26条2項は対象者を「その取得の時において個人と生計を一にしており、その取得後も引き続き当該個人と生計を一にする者に限る」と限定しています。別居して生計も別の親から相場で買い取る場合は、条文の文言上この除外に当たりません。逆に、取得後に同居して生計を一にすると除外の要件を満たしてしまいます。なお贈与による取得は生計を問わず対象外です。個別の判定は所轄の税務署にご確認ください。
Q. 親からお金を借りて家を買いました。住宅ローン控除の対象になりますか？
A. なりません。国税庁No.1211-1は借入金等の注記で「親族や知人からの借入金はすべて、この特別控除の対象となる借入金には該当しません」としています。売買の相手方についての判定（生計を一にするかどうかで分かれる）とは別のルールで、こちらは生計が別であっても対象外です。金融機関などからの借入金と親からの借入金が混在している場合、控除の対象になるのは金融機関等からの借入金の部分だけになります。
Q. 繰上返済をすると住宅ローン控除が受けられなくなると聞きました。本当ですか？
A. 期間短縮型の繰上返済で、最初の償還月から短縮後の最終償還月までの期間が10年未満になった場合に限ります。国税庁の質疑応答事例は、繰上返済後の償還期間で判定し、10年以上の要件に該当しなくなった年以後は控除を受けられないとしています（租税特別措置法関係通達41-19）。数えるのは残りの期間ではなく最初の返済からの通算なので、返済を始めて10年以上経っていれば、期間短縮型の繰上返済をしてもこの要件では切れません。毎月の返済額を減らす返済額軽減型は償還期間を変えないため、そもそも影響しません。
Q. 入居した2年後に、前に住んでいた家を3,000万円の特別控除を使って売りました。影響はありますか？
A. 住宅ローン控除が控除期間の全部（新築の認定住宅等なら13年分）にわたって受けられなくなります。措法41条22項は、居住の用に供した日の属する年の翌年以後3年以内に、その家屋とその敷地以外の資産を譲渡して居住用財産の譲渡所得の特別控除などの適用を受けるときは、41条1項の規定を「十年間の各年分の所得税については、適用しない」と定めています。すでに控除を受けた年分については修正申告が必要になります。旧宅に譲渡益が出ている場合は、3,000万円特別控除で減る税額と住宅ローン控除の総額を売却前に比較してください。
Q. 夫婦でペアローンを組み、50㎡のマンションを2分の1ずつ持っています。床面積は25㎡で判定されますか？
A. されません。国税庁No.1211-1は「夫婦や親子などで共有する住宅の場合は、床面積に共有持分を乗じて判断するのではなく、ほかの人の共有持分を含めた建物全体の床面積によって判断します」としています。したがって50㎡の住戸を2人で共有していれば、2人ともそれぞれ50㎡として床面積要件を判定します。ただしマンションのように建物の一部を区分所有している場合は、その区分所有する部分（専有部分）の床面積で判断します。
Q. 転勤で年の途中から住まなくなりました。その年の控除はどうなりますか？
A. その年は控除を受けられません。措法41条1項は控除の対象となる年を「適用年」と定義し、その年の12月31日まで引き続き居住の用に供している各年に限っています（その者が死亡した日の属する年は、その日まで引き続き住んでいること）。年末時点で住んでいない年は、そもそも適用年に当たらないという組み立てです。なお、転勤などで一度居住しなくなった後に再び住むことになった場合の再適用については、別に手続きが定められています。本記事では条文を確認していないため詳細は挙げていません。所轄の税務署または勤務先の給与担当者にご確認ください。
出典
- e-Gov法令検索「租税特別措置法」（昭和32年法律第26号）第41条第1項・第1項第1号・第2号、第16項、第21項、第22項
- e-Gov法令検索「租税特別措置法施行令」（昭和32年政令第43号）第26条第1項・第2項
- 国税庁「No.1211-1 住宅の新築等をし、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」
- 国税庁「No.1225 住宅借入金等特別控除の対象となる住宅ローン等」
- 国税庁 質疑応答事例（所得税）「繰上返済等をした場合の償還期間」（令和7年8月1日現在の法令・通達等に基づくもの。関係法令通達として租税特別措置法第41条第1項、租税特別措置法関係通達41-19を掲げる）
- 国税庁「No.1233 住宅ローン等の借換えをしたとき」
本記事の確認範囲は、租税特別措置法41条1項の適用年・所得要件・償還期間、同条16項の特例居住用家屋に係る所得要件、同条21項・22項による譲渡所得の課税の特例との適用関係、同法施行令26条1項の床面積・居住用割合・主たる家屋、同条2項の生計を一にする者からの取得の除外、および国税庁No.1211-1・No.1225と質疑応答事例「繰上返済等をした場合の償還期間」の記載です。借入限度額・控除率・控除期間の各年の数値、増改築等（リフォーム）の要件、借換えをした場合の控除対象借入金額の計算、転勤等により居住しなくなった後の再適用の手続き、要耐震改修住宅を取得して耐震改修をする場合の特例、住宅取得等資金の贈与の特例を併用した場合の取得対価からの控除、および連帯債務・ペアローンにおける各人の借入金額の按分方法は確認していません。
この記事は一般的な情報提供を目的としたものであり、個別の事案に対する助言ではありません。住宅ローン控除を受けられるかどうかは、契約書・登記事項証明書・住宅の性能証明などの具体的な記載によって決まります。実際の確定申告・年末調整については、勤務先の給与担当者または顧問の税理士・所轄の税務署へご確認ください。