不動産売却の税金 計算機

目次

• 譲渡所得の税金はどう決まるか
• 所有期間は「売った年の1月1日」で数える
• 取得費 — 建物の減価償却と概算取得費
• マイホーム売却の特別控除と軽減税率
• 相続した空き家を売ったとき
• よくある質問
• 出典
• 関連ツール

譲渡所得の税金はどう決まるか

土地・建物の売却利益のうち譲渡所得に当たるものは分離課税で、給与などの所得とは合算せずに、それだけで税額を出します。順番は次のとおりです。

譲渡費用に入るのは、売るために直接かかった費用です。入力例の仲介手数料・売主負担の印紙税・売却のための取壊し費用のほか、貸家を売るために借家人に家屋を明け渡してもらう際の立退料も含まれます。

2026年分の通常税率は次のとおりです。合計には、2026年分の所得税額にかかる復興特別所得税を含みます。

2026年分（令和8年分）の復興特別所得税は、所得税額の2.1%です。2027年分から2047年分までは1.1%になります。2027年分以後は、別に防衛特別所得税1%がかかります。いずれも住民税にはかかりません。

2027〜2047年分も付加税率の合計は所得税額の2.1%なので、表の合計税率は変わりません。2048年分以後は復興特別所得税がなくなり、防衛特別所得税1%が残ります。このツールは売却年に応じた率で計算します。

表は軽減などの特例を適用しない場合です。ほかにも例外があります（租税特別措置法32条3項）。

所有期間は「売った年の1月1日」で数える

租税特別措置法31条1項は長期譲渡所得を「その年一月一日において所有期間が五年を超えるもの」と定めています。基準になるのは譲渡した日ではなく、譲渡した年の1月1日です。

所有期間そのものは「取得をした日の翌日から引き続き所有していた期間」です（同条2項）。1日の違いで税率区分が変わることがあるので、このツールは所有期間の起算日を画面に出します。マイホーム売却の軽減税率の所有期間要件は、国税庁 No.3305で確認してください。

相続・贈与では、原則として被相続人・贈与者の取得日を引き継ぎます（国税庁 No.3202の注）。

購入した資産の取得日と譲渡日は、原則として引渡しがあった日です。契約効力発生日を選んで申告する場合は、取得日・譲渡日に契約の日を入力してください（所得税基本通達33-9・36-12）。

取得費 — 建物の減価償却と概算取得費

取得費には購入代金以外の費用も含まれます。建物は、これらを含む取得価額から減価償却費相当額を差し引きます。

国税庁の注記では、業務用資産の取得時に納めた上記の税金は取得費に含めません。

土地は減価しませんが、建物は買った金額をそのまま取得費にできません。所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます（所得税法38条2項）。

自宅など非事業用（非業務用）の建物は、次の算式で減価償却費相当額を求めます。

非事業用建物の減価償却費相当額＝取得価額×0.9×旧定額法の償却率×経過年数、限度は取得価額の95%（経過年数の端数は6か月以上切上げ・未満切捨て）
償却率は、法定耐用年数を1.5倍し、1年未満を切り捨てた年数に対応するものを使います。

木造住宅の法定耐用年数は22年です。非業務用では22年×1.5＝33年に対応する償却率0.031を使います。22年の償却率ではありません。

非業務用建物の償却率・経過年数の端数処理・限度は、国税庁 No.3261の計算式と注記で確認できます。

次の表は非業務用住宅の償却率です。非業務用住宅の償却用の年数は法定耐用年数を1.5倍し、1年未満を切り捨てます。

なお条文（措置法31条の4）が5%を認めているのは「昭和27年12月31日以前から引き続き所有していた」ものに限られます。

昭和28年1月1日以後に取得したものにも同じ扱いを認めているのは、措置法通達31の4-1です。

条文だけを読んで「昭和27年以前のものにしか使えない」と考えると誤りです。

マイホーム売却の特別控除と軽減税率

譲渡所得から最大3,000万円を控除できるのが、一定の要件を満たすマイホーム売却の特例です（措置法35条1項）。この控除は短期譲渡にも使えます。35条1項は1号で長期譲渡の31条1項を、2号で短期譲渡の32条1項を、それぞれ読み替えているためです。「長期でないと3,000万円控除は使えない」というのは誤りです。

住まなくなった後でも、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売れば使えます。被災居住用財産の延長特例は、国税庁 No.3302で確認してください。配偶者や親子など特別の関係がある人への譲渡には使えません。

次の場合も適用できません（国税庁 No.3302の要件）。

• 前年・前々年にこの控除やマイホームの譲渡損失の損益通算・繰越控除を受けた場合。ただし、空き家特例によるこの控除の適用は除きます。
• 売った年・前年・前々年にマイホームの買換え・交換の特例を受けた場合。
• 売った家屋や敷地等に収用等の特別控除など他の特例を使う場合。ただし、要件を満たす軽減税率は併用できます。

主な適用除外は、特例だけを目的とする入居、仮住まいなど一時的な入居、別荘です。住宅ローン控除等との併用制限もあります（国税庁 No.3302）。

軽減税率も併用できるのは、次の要件などを満たすマイホーム売却です（措置法31条の3）。

• 日本国内の居住用財産であること
• 通常は、売った年の1月1日で家屋・敷地とも所有期間が10年超であること（別区分は下の注）
• 前年・前々年にこの軽減税率の適用を受けていないこと

取壊し後の敷地は、取壊し年の1月1日で家屋・敷地とも10年超かを判定します。災害滅失後の敷地は、家屋を引き続き所有したと仮定して、売った年の1月1日で家屋・敷地とも10年超かを判定します。譲渡期限など要件の全部は国税庁 No.3305で確認してください。

課税長期譲渡所得の6,000万円以下の部分は14.21%、6,000万円を超える部分は20.315%です。2026年分の住民税・復興特別所得税を含む合計税率です。所得税だけでは、6,000万円以下の部分が10%、6,000万円を超える部分は600万円＋超える部分の15%です（措置法31条の3第1項、国税庁 No.3305）。

相続した空き家を売ったとき

相続で取得した被相続人の居住用家屋とその敷地を売った場合にも、一定の要件で最大3,000万円の特別控除を受けられます（措置法35条3項。いわゆる空き家特例）。ただし条件が細かく、次の2つは金額に直接効きます。

• 控除上限が2,000万円になるのは、2024年1月1日以後の譲渡で、その家屋・敷地を相続・遺贈で取得した相続人が3人以上いる場合です（35条4項）。人数を数えずに3,000万円で計算すると、税額を過少に出します。
• 売却代金が1億円以下であることが必要です。分割売却した部分や、他の相続人が売却した部分も合算します。合算期間は相続の時から、特例を使う売却日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。合算する売却の範囲や収用等の例外は、措置法35条3項・6項・7項で確認してください。

次は要件の一部です。適用前に国税庁 No.3306で、売却形態別の耐震・取壊し要件を含む全要件を確認してください。

• 家屋が昭和56年5月31日以前に建築されたもので、区分所有建物でないこと
• 相続開始の直前に被相続人が1人で住んでいたこと（老人ホーム入所などの例外あり）
• 相続の時から譲渡の時まで、事業・貸付け・居住に使っていないこと（売却形態別の要件は国税庁 No.3306）
• 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに譲渡すること

この特例の適用期限は令和9年12月31日（2027年12月31日）です。これより後の譲渡についてこのツールは控除を適用せず、その旨を表示します。延長されるかどうかは改正法が成立してからでないと分からないためです。

よくある質問

Q. 5年以上持っていたのに短期譲渡と言われました。なぜですか？

A. 所有期間を数える基準日が売った日ではなく「売った年の1月1日」だからです（租税特別措置法31条1項「その年一月一日において所有期間が五年を超えるもの」）。2021年5月に取得して2026年7月に売ると、売った時点では5年2か月ですが、2026年1月1日時点では4年7か月なので短期になります。課税所得と適用する特例が同じで税額が生じる条件なら、短期39.63%から長期20.315%への変更で税額はおよそ半分です。売却価額や建物の償却後取得費が変わる場合は、その変化も含めて比べます。売却時期を決める前にこの判定をしてください。

Q. 建物の取得費は買った金額をそのまま使えますか？

A. 使えません。建物は所有期間中に価値が減るため、減価償却費相当額を差し引いた額が取得費になります（所得税法38条2項）。非業務用建物の計算式と端数処理は、国税庁 No.3261で確認してください。土地は減価しないので償却しません。

Q. 買ったときの金額が分かりません。どうなりますか？

A. 譲渡価額の5%を取得費とすることができます（措置法31条の4、措置法通達31の4-1）。3,000万円で売ったなら150万円が取得費です。加えて、実際の取得費が分かっていてもそれが譲渡価額の5%を下回るときは5%を使ってかまいません（国税庁 No.3258）。実質は「実額と5%の大きいほう」です。実額が5%より大きければ実額のほうが譲渡所得は小さくなるので、購入時の契約書・領収書なども確認して比較してください。

Q. 3,000万円特別控除は長期譲渡でないと使えませんか？

A. 短期譲渡でも使えます（措置法35条1項）。所有期間10年超などの要件があるのは軽減税率の特例（31条の3）のほうで、こちらと混同されがちです。控除の適用要件は国税庁 No.3302で確認してください。

Q. マイホーム売却の特別控除と軽減税率は併用できますか？

A. 併用できます。軽減税率には、通常、売った年の1月1日で家屋・敷地とも所有期間10年超などの要件があります（取壊し・災害滅失の別区分）。3,000万円控除（35条）は課税される金額を減らし、軽減税率（31条の3）はその金額に掛ける税率を下げます。軽減税率の6,000万円という区切りは、特別控除後の課税長期譲渡所得金額で判定します。控除前の金額で判定すると、税額を過大に出すことがあります。

Q. 税金はいつ払いますか？

A. 所得税と復興特別所得税は、原則として売った年の翌年2月16日から3月15日までの確定申告で申告・納付します（国税庁の確定申告の案内）。住民税は売った年の翌年度に課税され、6月ごろに納税通知書が届いて、普通徴収なら原則として年4回に分けて納めます（給与から天引きされている人は翌年6月以降の給与から引かれます）。納期と回数は市区町村の納税通知書で確認してください。売った年にすぐ引かれるわけではないので、納税資金を使ってしまわないよう注意してください。なお特別控除を使って税額が0円になる場合でも、特例の適用には確定申告が必要です。

出典

• 国税庁「取得費となるもの」・国税庁「譲渡費用となるもの」
• 租税特別措置法（昭和三十二年法律第二十六号）
  • 31条1項（長期譲渡所得＝その年1月1日において所有期間が5年を超えるもの・百分の十五）・31条2項（所有期間は取得の日の翌日から）
  • 32条1項（短期譲渡所得＝百分の三十）
  • 31条の3第1項 — 居住用財産の軽減税率の計算方法
  • 31条の4（長期譲渡所得の概算取得費控除）
  • 35条（居住用財産・空き家の特別控除） — 空き家特例の解説
• 所得税法33条・38条・所得税法施行令85条 — 譲渡所得の計算と非事業用資産の減価の額
• 所得税基本通達33-9・36-12 — 取得の日・譲渡所得の収入すべき時期
• 減価償却資産の耐用年数等に関する省令 — 別表第一（住宅用の法定耐用年数）・別表第七（旧定額法の償却率）
• 国税庁 No.3208 長期譲渡所得の税額の計算・No.3211 短期譲渡所得の税額の計算 — No.3208 の例は、譲渡価額1億4,500万円・取得費1億円・譲渡費用500万円から、所得税600万円・住民税200万円を算出しています（復興特別所得税は別）。
• 国税庁 No.3258 取得費が分からないとき・No.3261 建物の取得費の計算 — 概算取得費5%と、建物の減価償却費相当額の算式・95%限度
• 国税庁 No.3302 マイホームを売ったときの特例・No.3305 軽減税率の特例・No.3306 空き家を売ったときの特例
• 地方税法附則34条の3第1項・第3項 — 居住用財産の軽減税率に係る住民税。道府県民税と市町村民税を合算
• 国税庁「令和8年分 年末調整のしかた」 — 「防衛特別所得税の創設等について」。2027年分以後の防衛特別所得税1%と復興特別所得税1.1%、復興特別所得税の2047年末までの延長

条文は e-Gov 法令検索の法令APIから取得して逐語で確認しています。

実際の税額は、取得費に含められる費用の範囲・共有持分・買換え特例など個別の事情で変わります。

このページは一般的な情報提供であり、申告内容を保証するものではありません。

判断に迷う場合は税務署または税理士にご確認ください。

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