固定資産税の計算方法 — 評価額×1.4%では合わない。1.4%も上限ではない

公開日: 2026年8月20日 ／ 地方税法（昭和二十五年法律第二百二十六号）令和8年7月31日施行版を e-Gov 法令API v2 で取得し、条文にあたって書いています

文責: Masahiro Yasu（クリニック・EC事業の経営者／経理実務者）

結論から言うと、固定資産税は「評価額 × 1.4%」では出ません。掛け算の形は合っていますが、掛ける相手が違います。地方税法が税率を掛けよと言っているのは課税標準額で、これは納税通知書に載っている価格（評価額）とは別の欄の数字です。手元の通知書で価格と課税標準額が一致していない土地は珍しくなく、住宅が建っていれば通常は一致しません。

ズレは3か所で起きます。①住宅用地の特例（349条の3の2）で課税標準が6分の1または3分の1に下がり、②負担調整措置（附則18条）でさらに別の上限が掛かり、③新築住宅の減額（附則15条の6）は課税標準ではなく税額の側から半分を引きます。①と②は税率を掛ける前、③は掛けた後という順序の違いも、電卓が合わない原因になります。

そして1.4%も上限ではありません。350条1項が定めているのは「標準税率」で、これは上限を意味する言葉ではありません。上限が明文で置かれているのは、実は都市計画税の0.3%の側です（702条の4）。同じ納税通知書に並んでいる2つの税で、条文の性質が正反対になっています。

なぜ「評価額×1.4%」と合わないのか — ズレは3か所で起きる

固定資産税額の組み立ては、次の順序で決まります。この順序を崩すと、どこかで必ず金額がずれます。

出発点になる「価格」は、地方税法349条1項が次のように定めています。

基準年度に係る賦課期日に所在する土地又は家屋（以下「基準年度の土地又は家屋」という。）に対して課する基準年度の固定資産税の課税標準は、当該土地又は家屋の基準年度に係る賦課期日における価格（以下「基準年度の価格」という。）で土地課税台帳若しくは土地補充課税台帳（以下「土地課税台帳等」という。）又は家屋課税台帳若しくは家屋補充課税台帳（以下「家屋課税台帳等」という。）に登録されたものとする。

ここで言う価格は、台帳に登録されたものです。そして同条2項・3項は、第二年度・第三年度の課税標準を基準年度の価格のまま据え置くと定めています。これが評価替えが3年に1度と言われる根拠です。ただし2項・3項にはただし書があり、地目の変換、家屋の改築または損壊その他これらに類する特別の事情、および市町村の廃置分合または境界変更があった場合には、据え置かずに置き換えられます。

課税標準額は評価額と別物 — 住宅用地は6分の1・3分の1になる

住宅の敷地には、課税標準そのものを引き下げる特例があります。地方税法349条の3の2第1項が住宅用地について価格の3分の1を課税標準とし、同条2項が面積の小さい部分についてさらに6分の1としています。

住宅用地のうち、次の各号に掲げる区分に応じ、当該各号に定める住宅用地に該当するもの（以下この項において「小規模住宅用地」という。）に対して課する固定資産税の課税標準は、第三百四十九条、前条第十一項及び前項の規定にかかわらず、当該小規模住宅用地に係る固定資産税の課税標準となるべき価格の六分の一の額とする。

2項1号が挙げるのは「住宅用地でその面積が二百平方メートル以下であるもの」で、2号は200平方メートルを超える場合に、面積を住居の数で除して判定すると定めています。200平方メートルは土地1筆あたりではなく、住居1戸あたりで効くということです。

都市計画税にも同じ形の特例がありますが、割合が違います。702条の3第1項は3分の2、同条2項は3分の1です。1つの通知書の中で、同じ土地に対して2種類の割合が同時に働きます。

なお349条の3の2第1項の括弧書きは、空家等対策の推進に関する特別措置法にもとづいて勧告を受けた管理不全空家等・特定空家等の敷地を、この特例の対象から除いています。空き家を放置すると固定資産税が上がると言われるのは、税率が上がるからではなく、この6分の1・3分の1が外れて課税標準が元に戻るからです。

もう1つのズレ＝負担調整措置。令和8年度が条文上の最終年度

住宅用地の特例まで通しても、まだ通知書の課税標準額と一致しないことがあります。宅地等については、地方税法附則18条が別の頭打ちを掛けているためです。

宅地等に係る令和六年度から令和八年度までの各年度分の固定資産税の額は、当該宅地等に係る当該年度分の固定資産税額が、当該宅地等の当該年度分の固定資産税に係る前年度分の固定資産税の課税標準額に、当該宅地等に係る当該年度分の固定資産税の課税標準となるべき価格（当該宅地等が当該年度分の固定資産税について第三百四十九条の三の二の規定の適用を受ける宅地等であるときは、当該価格に同条に定める率を乗じて得た額。以下この条において同じ。）に百分の五を乗じて得た額を加算した額

読み下すと、「前年度の課税標準額 ＋ 今年度の（特例後の）価格 × 5%」を課税標準とみなして計算した税額の方が低ければ、そちらを採るということです。評価額が一気に上がっても税額は年5%刻みでしか近づかない、という緩衝装置になっています。据え置きの年でも税額が上がるのはこれが原因で、本来の水準に向かって毎年5%ずつ登っている途中だからです。

同条2項は商業地等について価格の10分の6を上限、3項は10分の2を下限としています。上にも下にも枠がある構造です。

1.4%は「標準税率」— 上限が書いてあるのは都市計画税の側

税率の条文は、拍子抜けするほど短いものです。

固定資産税の標準税率は、百分の一・四とする。

「標準税率」は、地方団体が通常よるべき税率という意味であって、上限ではありません。実際に1.4%を超える税率を条例で定めている市町村は存在します。同条2項は、1つの納税義務者の課税標準の総額が市町村全体の3分の2を超えるような場合について、こういう手続を置いています。

百分の一・七を超える税率で固定資産税を課する旨の条例を制定しようとするときは、当該市町村の議会において、当該納税義務者の意見を聴くものとする。

これは1.7%が上限だという規定ではありません。「百分の一・七を超える税率で固定資産税を課する旨の条例を制定しようとするとき」に意見を聴けと書いてあるので、条文はむしろ1.7%超がありうることを前提にしています。1.4%も1.7%も、上限として読むと条文を誤読します。

一方、同じ通知書に並ぶ都市計画税は、書きぶりがまったく違います。

都市計画税の税率は、百分の〇・三を超えることができない。

これは明確な禁止で、上限（制限税率）です。固定資産税は「標準」、都市計画税は「超えることができない」——2つの税で条文の性質が逆になっているのは、実務でいちばん誤解されている点の1つです。

都市計画税は702条1項により、都市計画事業または土地区画整理事業に要する費用に充てるために課される税です。市街化区域の外にある土地・家屋には、原則として課されません。「固定資産税が高い」と感じたとき、内訳のうち都市計画税の分は、そもそも課されない場所もあるということです。

実際に計算してみる — 暗算との差は2.45倍

税率が標準の1.4%、都市計画税が0.3%の市町村で、次の物件を考えます（数値は説明のための仮定です）。

• 土地：評価額 1,800万円、面積200平方メートル、住宅1戸の敷地（＝全部が小規模住宅用地）
• 家屋：評価額 1,000万円、新築2年目（床面積は120平方メートル以下）
• 負担調整措置は、すでに本来の水準に達しているものとして考慮しない

これを「評価額 × 1.4%」で暗算すると、(1,800万 + 1,000万) × 1.4% = 392,000円。実際の160,000円に対して2.45倍で、桁を間違えたのかと思うほどずれます。ずれた分の内訳は、土地の課税標準が6分の1・3分の1になったこと、家屋の税額が新築減額で半分になったこと、そして都市計画税を1.4%ではなく0.3%で計算したことの3つです。

家屋の減額は、附則15条の6第1項が「当該住宅に対して新たに固定資産税が課されることとなつた年度から三年度分の固定資産税に限り」、税額の2分の1を減額するとしているものです。同条2項は地上階数3以上の中高層耐火建築物である住宅について5年度分、附則15条の7は認定長期優良住宅について5年度分（中高層耐火建築物なら7年度分）としています。減額されるのは固定資産税だけで、都市計画税は対象外である点が、上の表で家屋の都市計画税だけ減っていない理由です。

誰が払うか — 1月1日の所有者に1年分。章に「日割」は0回

納税義務者は、地方税法343条1項が定めています。

固定資産税は、固定資産の所有者（質権又は百年より永い存続期間の定めのある地上権の目的である土地については、その質権者又は地上権者とする。以下固定資産税について同様とする。）に課する。

そして、いつ時点の所有者かを決めているのが359条です。

固定資産税の賦課期日は、当該年度の初日の属する年の一月一日とする。

この2つを合わせると、1月1日時点の所有者が、その年度分の全額の納税義務者になります。1月2日に売っても、市町村に対する納税義務者は売主のままです。

ここが実務でいちばん誤解されるところです。不動産売買では固定資産税相当額を引渡日で日割り精算するのが一般的ですが、それは売主と買主の間の合意にもとづく代金の調整であって、地方税法が税を分けているわけではありません。実際、地方税法のうち固定資産税の規定が置かれた部分（343条から702条の手前まで、約19万8千字）を全文検索すると、「日割」も「月割」も出現回数は0回です。分ける規定は、条文に存在しません。

また343条2項は、所有者を「登記簿又は土地補充課税台帳若しくは家屋補充課税台帳に所有者……として登記又は登録がされている者」と定めています（台帳課税主義）。同項後段は、登記されている個人が賦課期日前に死亡している場合などについて、賦課期日において現に所有している者を所有者とすると定めています。相続登記をしていなくても、課税は止まりません。

免税点は控除ではなく崖 — 30万円・20万円・150万円

金額が小さければ課税されない仕組みがありますが、これは控除ではありません。

市町村は、同一の者について当該市町村の区域内におけるその者の所有に係る土地、家屋又は償却資産に対して課する固定資産税の課税標準となるべき額が土地にあつては三十万円、家屋にあつては二十万円、償却資産にあつては百五十万円に満たない場合においては、固定資産税を課することができない。

「満たない場合においては……課することができない」という書き方なので、満たした瞬間に全額が課税標準になります。土地の課税標準となるべき額が29万9,000円なら0円、30万円なら30万円全部に1.4%が掛かって4,200円です。超えた分だけに課税されるのではありません。

判定の単位にも注意が必要です。条文は「同一の者について当該市町村の区域内におけるその者の所有に係る」と書いているので、同じ市町村内にある同じ人の同じ区分の資産を合計して判定します。1筆ずつでは免税点未満でも、合計すれば超えることがあります。逆に、市町村が違えば別々に判定します。

なお同条ただし書は、財政上その他特別の必要がある場合には、条例の定めるところによって免税点未満でも課税できるとしています。ここでも、最終的に効くのは条例です。

よくある質問

Q. 固定資産税は評価額に1.4%を掛ければ計算できますか？

A. 多くの場合は一致しません。地方税法349条1項が課税標準としているのは台帳に登録された価格ですが、住宅用地についてはその価格をそのまま使わず、349条の3の2第1項が3分の1、同条2項が200平方メートル以下の部分について6分の1の額を課税標準とすると定めています。さらに宅地等については附則18条の負担調整措置が別に働き、前年度の課税標準額に価格の5%を加えた額を課税標準とした税額の方が低ければそちらになります。税率を掛ける相手は評価額ではなく、これらを通した後の課税標準額です。納税通知書には価格と課税標準額が別の欄に印字されているので、その課税標準額に税率を掛けると通知書の税額と突き合わせられます。

Q. 固定資産税の税率は全国どこでも1.4%ですか？

A. 条文が定めているのは標準税率です。地方税法350条1項は固定資産税の標準税率を100分の1.4とすると定めており、これは各市町村が条例で税率を決めるときに通常よるべき率という意味で、上限ではありません。同条2項は、1つの納税義務者の課税標準の総額が市町村全体の3分の2を超える場合に100分の1.7を超える税率を定めようとするときは、議会でその納税義務者の意見を聴くものとするという手続を置いていますが、これも税率の上限を定めた規定ではありません。実際に適用される率は、その市町村の条例で確かめる必要があります。

Q. 都市計画税にも上限はありませんか？

A. こちらには上限があります。地方税法702条の4は、都市計画税の税率は100分の0.3を超えることができないと定めています。固定資産税の350条1項が標準税率という言い方をしているのに対し、702条の4は超えることができないという禁止の書き方で、この2つは条文の性質が違います。都市計画税は702条1項により、都市計画事業または土地区画整理事業に要する費用に充てるための税で、課税されるのは原則として市街化区域内の土地および家屋です。市街化区域の外であれば、そもそも課されないことがあります。

Q. 年の途中で家を売ったら、固定資産税は買主と分けて払うのですか？

A. 市町村に対する納税義務者は分かれません。地方税法343条1項が固定資産税を固定資産の所有者に課すると定め、359条が賦課期日を当該年度の初日の属する年の1月1日と定めているため、1月1日時点の所有者がその年度分の全額の納税義務者になります。売買のときに固定資産税相当額を日割りで精算する慣行は広く行われていますが、それは売主と買主の間の合意に基づく代金の調整であって、地方税法が税を分けているわけではありません。固定資産税の規定が置かれた部分を全文で検索しても、日割および月割という語は1度も出てきません。

Q. 免税点を1円超えると、いくら課税されますか？

A. 超えた分だけではなく、全額が課税標準になります。地方税法351条は、同一の者について市町村の区域内のその者の所有に係る土地・家屋・償却資産に対して課する固定資産税の課税標準となるべき額が、土地は30万円、家屋は20万円、償却資産は150万円に満たない場合には固定資産税を課することができないと定めています。満たない場合に課さないという書き方なので、たとえば土地の課税標準となるべき額が30万円になった時点で、30万円を超えた部分ではなく30万円全部が課税標準になります。判定は資産の区分ごとに、同じ市町村内で同じ人が持っているものを合計して行います。

Q. 新築住宅の減額はいつまで受けられますか？

A. 原則として3年度分です。地方税法附則15条の6第1項は、令和4年4月1日から令和13年3月31日までの間に新築された住宅で政令で定めるものについて、新たに固定資産税が課されることとなった年度から3年度分に限り、住宅に係る固定資産税額の2分の1に相当する額を減額するものとすると定めています。同条2項は、令和6年4月1日から令和13年3月31日までの間に新築された地上階数3以上の中高層耐火建築物である住宅については5年度分としています。また附則15条の7第1項は認定長期優良住宅について5年度分、同条2項は中高層耐火建築物である認定長期優良住宅について7年度分としています。いずれも減額されるのは固定資産税額であって、都市計画税は減額の対象になっていません。

Q. 評価額は毎年変わりますか？

A. 土地と家屋については原則として3年に1度です。地方税法349条1項が基準年度の課税標準を基準年度の賦課期日における価格とし、同条2項が第二年度、3項が第三年度の課税標準を基準年度の価格のまま据え置くと定めているためです。ただし2項と3項にはただし書があり、地目の変換、家屋の改築または損壊その他これらに類する特別の事情、および市町村の廃置分合または境界変更があって基準年度の価格によることが不適当な場合には、類似する土地・家屋の基準年度の価格に比準する価格に置き換えられます。価格が据え置かれた年度でも、負担調整措置によって課税標準額の方は動くことがあるため、評価額が同じでも税額が上がることがあります。

Q. 負担調整措置は令和8年度以降も続きますか？

A. 現在の条文は令和8年度までを対象としています。地方税法附則18条の見出しは「宅地等に対して課する令和六年度から令和八年度までの各年度分の固定資産税の特例」で、本文も令和6年度から令和8年度までの各年度分と書かれています。都市計画税について同じ仕組みを置く附則25条も同じ年度の区切りです。この種の特例はこれまで3年ごとに期限を延ばす形で改正されてきましたが、令和9年度以降にどうなるかは、その時点の改正法を確かめる必要があります。条文に年度が書き込まれている規定なので、年度をまたぐときは必ず読み直してください。

出典

• e-Gov法令検索 地方税法（昭和二十五年法律第二百二十六号） — 第343条第1項（納税義務者・所有者）、第343条第2項（台帳課税主義・賦課期日前に死亡している場合の現所有者）、第349条第1項から第3項（課税標準は台帳登録価格・第二年度と第三年度の据置きとただし書）、第349条の3の2第1項・第2項（住宅用地3分の1・小規模住宅用地6分の1・200平方メートルの判定・管理不全空家等および特定空家等の除外）、第350条第1項（標準税率100分の1.4）、第350条第2項（100分の1.7を超える条例と議会での意見聴取）、第351条（免税点30万円・20万円・150万円とただし書）、第359条（賦課期日は1月1日）、第702条第1項（都市計画税の課税客体・市街化区域・目的税）、第702条の3第1項・第2項（都市計画税の住宅用地特例3分の2・3分の1）、第702条の4（都市計画税の税率は100分の0.3を超えることができない）、附則第15条の6第1項・第2項（新築住宅の減額・3年度分・中高層耐火建築物は5年度分）、附則第15条の7第1項・第2項（認定長期優良住宅・5年度分・7年度分）、附則第18条第1項から第3項（宅地等の負担調整措置・前年度課税標準額に価格の5%を加算・商業地等の10分の6・下限10分の2・令和6年度から令和8年度まで）、附則第25条（都市計画税の同種の特例）。e-Gov法令API v2 で令和8年7月31日施行版（325AC0000000226_20260731_508AC0000000002）を取得して確認
• 「日割」「月割」の出現回数は、上記の取得結果から固定資産税の規定が置かれた範囲（第343条の直前から第702条の直前まで・198,353字）を切り出して数えたもので、いずれも0回であることを確認した
• 本文の計算例は、上記の条文に定められた割合と税率から計算したもので、特定の市町村の課税実務を示すものではない。実際の税率・条例による軽減・負担調整措置の適用状況は、各市町村の納税通知書および条例で確認する必要がある

本記事は一般的な情報提供を目的としたものです。個別の判断は税務署・税理士にご確認ください。