上の計算機の式と、公表されている試算で確かめた結果、ボーナス返済・繰上返済の扱いをまとめます（一般的な計算方法の説明であり、個別の借入れの相談への回答ではありません）。
毎月の返済額の計算式
元利均等返済は、元金と利息を合わせた毎月の返済額が一定になる返し方です。月利を r（年利 ÷ 12）、返済回数を n とすると、毎月の返済額は次の式で求めます。
毎月の返済額 ＝ 借入額 × r ÷（1 −（1 ＋ r）−n）
毎月の利息は「その月の残高 × 年利 ÷ 12」で、返済額から利息を引いた残りが元金の返済になります。はじめは利息の割合が大きく、残高が減るにつれて元金の割合が増えます。
元金均等返済は、毎月返す元金を「借入額 ÷ 返済回数」で一定にし、その月の利息を上乗せする返し方です。1回目の返済額がいちばん多く、毎月少しずつ減ります。同じ借入額・金利・期間なら、元利均等より利息の合計は少なくなりますが、はじめの返済額は多くなります。
年利がゼロ（金利なし）のときは利息がかからないので、毎月の返済額は借入額を返済回数で割った額です（割り切れない端数は最終回で精算します）。
公表されている試算で確かめる
住宅金融支援機構は、【フラット35】Sの商品ページで、次の条件の試算を公表しています。この計算機に同じ条件を入れると、毎月の返済額・総返済額とも1円単位で同じ答えになります。
| 条件 | 毎月の返済額 | 総返済額 |
|---|---|---|
| 借入額3,000万円・借入期間35年・元利均等返済・ボーナス返済なし・借入金利年2.50％（全期間） | 107,248円 | 45,044,199円 |
同じページの、当初5年間だけ金利が下がる【フラット35】Sの3つの試算（当初5年間 年1.75％・年2.00％・年2.25％、6年目以降 年2.50％）も、同じ端数処理で総返済額まで一致することを検査で確かめています。ただし、この画面は全期間同じ金利で計算するので、当初だけ金利が下がるローンは入力できません。
当初の一定期間だけ金利が下がるローン（【フラット35】S など）や、途中で金利が変わる変動金利型は、この画面では入力できません。全期間同じ金利として計算します。
ボーナス返済の扱い
ボーナス返済を併用すると、借入額を「毎月返す分」と「ボーナス月に返す分」に分けて、それぞれを別のローンとして計算します。毎月の返済額は「借入額 − ボーナス返済分」から、ボーナス月の加算額は「ボーナス返済分」から求めます。ボーナス返済は年2回なので、回数は返済期間（年）× 2 です。
ボーナス返済分の利息は、毎回「残高 × 年利 ÷ 2」（半年分）で計算します。返済が始まってから最初のボーナス月までが半年に満たなくても、半年分として計算します。実際の金融機関では、最初のボーナス返済までの期間に応じて利息を日割りしたり、最初のボーナス月を翌年にしたりすることがあります。
ボーナス返済分を借入額と同じか多くすることはできません（毎月返す分がなくなるため）。その場合は、ボーナス返済分の欄に誤りを表示します。
繰上返済の2つの型
一部繰上返済には、返済額をそのままにして期間を縮める期間短縮型と、期間をそのままにして返済額を下げる返済額軽減型があります。どちらも、繰り上げて返した元金にかかるはずだった利息がかからなくなります。同じ時期に同じ金額を繰り上げるなら、期間短縮型のほうが利息の減り方は大きくなります。
- 期間短縮型：繰上返済の後も毎月の返済額は変わらず、完済が早まります。結果には、減る利息と、完済が何年何か月早まるかを出します。
- 返済額軽減型：残りの期間はそのままで、残高から返済額を計算し直します。結果には、減る利息と、繰上返済の後の毎月の返済額を出します。
この計算機では、繰上返済は「返済開始から○年後」の、その年の最後（12回目）の返済の直後に行うものとして計算します。ボーナス返済を併用しているときは、繰上返済額を毎月返す分とボーナス返済分の残高の割合で分けて充てます。繰上返済額が残高以上なら、その時点で完済として計算します。
実際に繰上返済できる額や日は、借入先ごとに決まりがあります。たとえば【フラット35】では、金融機関の窓口なら100万円以上、インターネットの「住・My Note」なら10万円以上で、繰上返済の日は毎月の返済日です。【フラット35】でボーナス返済を併用して期間短縮型にするときは、ボーナス払い分も含めた6か月単位で入金します。
住宅ローン控除を受けている人は、期間短縮型の繰上返済に注意してください。繰上返済の結果、返済期間（初回返済日から最終回返済日まで）が10年未満（特定増改築等の場合は5年未満）になると、住宅ローン控除の対象外になります。
この計算に含まないもの
融資手数料・保証料・団体信用生命保険の特約料・火災保険料などの諸費用は、総返済額に含みません。
繰上返済のときに払う経過利息や繰上返済手数料は含みません。
住宅ローン控除で戻る税額も含みません。控除額は住宅ローン控除 計算機で、年末の残高をもとに計算できます。
よくある質問
銀行の返済予定表と数円ずれるのはなぜですか？
利息と返済額の端数処理（切捨て・四捨五入・切上げ）や、利息を日割りにするかどうかが金融機関ごとに違うためです。この計算機は利息と返済額の1円未満を切り捨て、最終回で残りを精算します。正確な額は、借入先の返済予定表で確認してください。
元利均等と元金均等はどちらが得ですか？
同じ借入額・金利・期間なら、元金均等返済のほうが利息の合計は少なくなります。そのかわり、はじめの返済額が多くなります。上の計算機で返済方法を切り替えると、総返済額と1回目の返済額の差を比べられます。
変動金利のローンも計算できますか？
全期間同じ金利として計算するので、金利が変わった後の返済額は出せません。今の金利で計算した結果は、金利が変わらなかった場合の目安です。
住宅ローン控除の額も分かりますか？
このページでは計算しません。結果の年別表の年末残高を、住宅ローン控除 計算機に入れると、控除額の目安が分かります。
出典
住宅金融支援機構【フラット35】の公表ページを curl で読み、試算の数字をこの計算機で再現して確認（2026年10月28日）。
このページは一般的な計算方法の説明です。個別の借入れ・返済の相談への回答ではありません。