不動産取得税 計算機

文責: Masahiro Yasu（クリニック・EC事業の経営者／経理実務者）

入力する価格と、この計算機で扱わないケース

入力する価格

新築・増築家屋等を除けば固定資産課税台帳の価格が基本ですが、新築・増築家屋等は取得時の価格を都道府県に確認してください。固定資産税の価格とは異なる場合があります。

この計算機で扱わないケース

• この計算機は住宅と店舗等の併用住宅には対応していません。併用住宅は住宅部分と非住宅部分に価格を按分し、住宅部分の軽減要件も別途確認する必要があります。
• 2026年3月31日以前に取得した一戸建て以外の貸家の40〜49㎡は、貸家条件を指定できないため試算対象外です。都道府県の案内で控除額を確認してください。
• 中古住宅の土地減額は自己居住等の要件が必要です。この計算機では1982年1月1日以後の新築年月日の住宅を判定し、それより前の住宅の耐震証明等による減額は対象外です。家屋の控除額が未収録の年代でも、土地の要件は独立して判定します。
• 認定長期優良住宅の控除額と、新築年月日が古い中古住宅の家屋の税額も扱いません。理由は新築住宅の節と中古住宅の節に書きました。

税率3％は住宅と土地だけ・住宅以外の家屋は4％

不動産取得税の標準税率は4％です（地方税法73条の15）。ただし住宅または土地の取得については、令和9年3月31日までの特例で3％に下がります（同法附則11条の2）。店舗・事務所・倉庫といった住宅以外の家屋は特例の対象外で、4％のままです。ここを一律3％で計算すると、住宅以外の家屋で税額を25％少なく見積もることになります。

令和8年度改正で免税点が上がった

不動産取得税には免税点があり、課税標準となるべき額がこの線に満たなければ税金はかかりません（地方税法73条の15の2）。この線は令和8年度の改正で引き上げられ、2026年4月1日から新しい額になりました。

宅地と住宅の免税点の見方

土地の免税点は宅地なら1/2にした後の額で判定します。課税標準そのものが「価格の2分の1」と定められているためです（同法附則11条の5第1項）。評価額32万円の宅地なら課税標準は16万円ちょうどで、免税点未満にはなりません。

住宅の免税点は、住宅控除を適用した後の課税標準となるべき額で判定します。

宅地の課税標準を1/2にする特例には期限があります。対象は平成18年1月1日から令和9年3月31日までの取得です（地方税法附則11条の5第1項）。税率3％の特例（附則11条の2）と同じ日に切れるので、延長されなければ2027年4月1日以後の宅地の取得は「評価額そのまま×4％」になり、同じ宅地でも減額前の税額は8/3倍（2倍×4/3）になります。

分けて取得したときの合算

免税点は1回の取得ごとに見ますが、分けて買えば免れるわけではありません。土地を取得した日から1年以内に隣接する土地を取得した場合、家屋を取得した日から1年以内に一構となる家屋を取得した場合は、前後の取得を合わせて1つの取得とみなして判定します（地方税法73条の15の2第2項）。

免税点とは別に、課税されない取得

免税点とは別に、そもそも課されない取得があります。相続（包括遺贈と、相続人に対する遺贈を含む）と法人の合併・政令で定める分割による取得です（地方税法73条の7第1号・2号）。同条はこのほかにも共有物の分割（持分を超えない部分）の号を並べており、土地区画整理事業の施行に伴う換地の取得も非課税として案内されています（神奈川県）。一方、贈与や等価交換による取得は課税されます。贈与税で夫婦間の居住用不動産の特例や相続時精算課税を使っても、不動産取得税は別に課されます（東京都主税局）。

床面積の下限が50㎡から40㎡になった

住宅の控除（下記）を受けるには床面積の要件があります。同じ令和8年度改正で、この下限が50㎡から40㎡に下がりました（地方税法施行令37条の16第1号・37条の18第1項）。

改正前は50㎡以上が基本で、戸建以外の新築貸家に限り40㎡以上でした。令和8年4月1日以後の取得では、40㎡以上240㎡以下が基準です。改正後は貸家に限る区別がなくなり、自己居住用でも40㎡から控除の対象になります。床面積45㎡の新築マンションを令和8年4月1日以後に取得し適用申告等の要件を満たす場合、1,200万円控除の対象となります。中古住宅は自己居住・耐震等の条件と新築時期による控除額を別に確認します。

新築住宅の1,200万円控除

新築住宅（新築されてまだ人が住んでいない住宅の購入を含む）は、1戸につき1,200万円を価格から控除して課税標準を出します（地方税法73条の14第1項）。共同住宅は独立して区画された1部分ごとに1,200万円です。評価額1,200万円以下の新築住宅なら、課税標準は0円＝税額も0円になります。

新築住宅の床面積は40㎡以上240㎡以下が要件で、所得・自己居住の要件はありません。条例に基づく適用申告も必要で、申告がない場合の職権適用は道府県の判断によります（73条の14第4項・5項）。この点は、自己居住用が要件になる中古住宅の控除と違います。

認定長期優良住宅を新築した場合は、控除額が1,300万円になります（地方税法附則11条8項）。認定長期優良住宅の1,300万円控除は、令和13年3月31日までに新築し、かつ取得も同日までに行われたものが対象です。評価額が1,200万円を超え1,300万円以下の家なら、認定の有無で家屋の税額が0円になるかどうかが分かれます。本ツールは認定の有無を入力に持たないため、1,200万円で計算します（長期優良住宅では実際の税額より多めに出ます）。

新築家屋の「価格」は、固定資産税の納税通知書の額と一致しないことがあります。固定資産税は新築の翌年1月1日を基準日に課税するため初年度に減価が入りますが、不動産取得税は取得した時の価格で課税し、年数の経過に応じた減価がありません。そのため多くの場合、不動産取得税の価格のほうが高くなります（東京都主税局）。新築の家屋にまだ評価額が付いていないときは、都道府県が固定資産評価基準で価格を決めてから納税通知書を送ります。

住宅用土地の減額は「45,000円」ではない

住宅の敷地になる土地には、税額そのものからの減額があります（地方税法73条の24）。よく「45,000円が引かれる」と書かれますが、条文が定めているのは金額ではなく計算式です。

減額は「150万円と、1㎡単価×床面積の2倍（200㎡上限）を比べて多いほう × 税率」です。150万円側を使う場合は、税率3%で45,000円、4%なら60,000円です。ただし1㎡当たりの課税標準となる価格×住宅の床面積の2倍（上限200㎡）が150万円を超える場合は、そちらに税率を掛けた額を減額します。固定額だけで判断せず、面積・単価・税率を含む算式を確認します。

もうひとつの急所は1㎡単価の出し方です。宅地評価土地は課税標準が価格の1/2になりますが、この読み替えは減額の計算にも及びます。附則11条の5第2項が73条の24の「価格」を「価格の二分の一に相当する額」と読み替えると明記しているためです。宅地評価土地の1/2特例がある場合、減額計算の単価にも1/2を反映します。反映しないと減額を過大に算定する場合がありますが、150万円との比較や税額の下限により結果が変わらない場合もあります。

減額が付くかどうかは、土地と住宅をどの順番で、何年のあいだに取得したかで決まります。条文の組み合わせは次のとおりです（地方税法73条の24第1項・2項、附則10条の3第2項）。

土地を先に買う場合は、土地の納税通知書が住宅の完成前に届くことがあります。このとき減額の適用があるべき旨を申告し、それが真実と認められれば、都道府県は減額分の徴収を猶予します（地方税法73条の25）。「家が建ったら軽減される」と待たずに、通知書が届いた時点で都道府県税事務所に申告の要否を確かめてください。

条文の原文は次のとおりです。

当該税額から百五十万円（当該土地に係る不動産取得税の課税標準となるべき価格を当該土地の面積の平方メートルで表した数値で除して得た額に…その床面積の二倍の面積…（当該数値が二百を超える場合には、二百とする。）を乗じて得た金額が百五十万円を超えるときは、当該乗じて得た金額）に税率を乗じて得た額を減額する（地方税法73条の24第1項）

中古住宅の控除額と、このツールが答えない範囲

中古住宅（既存住宅）にも控除がありますが、額は一律ではありません。条文は「当該住宅が新築された時において施行されていた地方税法73条の14第1項の規定により控除するものとされていた額」と定めています（同条3項）。つまり新築年月日ごとに控除額が違い、古い住宅ほど小さくなります。

中古住宅は個人の自己居住、床面積40〜240㎡（令和8年3月31日以前の取得は50〜240㎡）、耐震適合等が要件です。昭和57年1月1日以後の新築は適合とみなし、それより前は取得日前2年以内の調査による証明等を確認します。

本ツールは、新築年月日が2017年4月1日より前の中古住宅について、家屋の税額を出しません。その場合は取得した都道府県が公表している「中古住宅の控除額表」をご覧ください（土地の計算は範囲内なので、そのまま表示します）。控除額の根拠になる当時の条文を e-Gov法令API で遡って確認できるのが2017年4月1日施行版までで、それより前は推測になるからです。

参考までに、都道府県が公表している控除額を載せます。下の9区分は神奈川県の公表表のものです。自分の住宅の新築年月日（登記事項証明書の「原因及びその日付」に書かれた新築の日）で引いたうえで、最後は取得した都道府県の表で確かめてください。

千葉県は区分の切り方が一部違いますが（昭和56年7月1日〜昭和60年6月30日を420万円の1区分にまとめています）、額は同じでした。埼玉県が公表しているのは昭和57年1月1日以後の4区分だけで、それより前は県税事務所に問い合わせる案内になっています。

「築何年まで」という築年数の上限は、今の条文にはありません。線を引いているのは耐震基準で、昭和57年1月1日以後に新築された住宅はそれだけで適合とみなされます（地方税法施行令37条の18第3項）。昭和56年12月31日以前の住宅も、適合の証明があれば控除を受けられます。神奈川県は証明の書類として、建築士などが発行する耐震基準適合証明書・建設住宅性能評価書（耐震等級1〜3）・既存住宅売買瑕疵担保責任保険の契約を証する書類の3つを挙げ、証明のための調査が取得の日前2年以内に行われたものに限ると案内しています。

耐震基準に合わない中古住宅を買った場合も、道は残っています。個人が取得した日から6か月以内に耐震改修をして適合の証明を受け、自分で住み始めれば、「新築された時の控除額×税率」を税額から減額します（地方税法73条の27の2第1項）。税率3％なら、昭和51年1月1日〜昭和56年6月30日の新築で350万円×3％＝105,000円です。改修の完了を待つあいだは、申告すれば減額分の徴収を6か月以内に限って猶予できます（同条2項）。

申告の期限と納税通知の時期は都道府県ごとに違う

不動産取得税の申告期限は、法律では決まっていません。地方税法73条の18は、不動産を取得した者は「条例で定める期間内」に申告・報告しなければならないとだけ定め、期間は各都道府県の条例に任せています。期間内に表示又は所有権の登記を申請した場合は取得申告が省略されますが、却下された場合を除きます。また知事が必要と認めるときは条例により申告・報告を求められます（73条の18第2項）。つまり「取得から◯日以内」は都道府県ごとに違います。

各都府県の公式ページ（2026年9月18日に確認）。他の道府県は取得した不動産の所在地の都道府県税事務所で確かめてください。

ここで間違えやすいのは、「取得の申告」と「軽減の申告」が別の手続きだという点です。登記をしたので取得の申告が要らない場合でも、住宅の控除や住宅用土地の減額は、条例で定める申告をしたときに適用するのが条文の建て付けです（地方税法73条の14第4項・73条の24第5項。申告がなくても要件に当たると認められれば適用できる、という5項・6項の定めもあります）。愛知県は、控除や減額を受ける場合は申告書か減額等申請書を出すよう案内しています。

納税通知書が届く時期も都道府県ごとに違います。東京都は納税通知書を毎月7日前後に発送し、納期限は原則として発送月の月末です。届く月は取得の時期や価格の決定までの期間で変わります。神奈川県は、特に申し出がなければ通知書を取得時の登記上の住所に送り、住民票を移しても送付先は変わらないと案内しています。法人が本店を移した直後や、個人が引っ越した直後の取得では、送付先の変更を先に連絡しておかないと、通知書が旧住所に届き納期限を過ぎることがあります。

よくある質問

Q. 不動産取得税はいくらかかりますか？

A. 課税標準となる価格に、控除等の特例と税率を適用します。税率は住宅と土地が3％（地方税法附則11条の2・令和9年3月31日まで）、住宅以外の家屋が4％（同法73条の15）です。価格は購入価格ではなく、新築・増築家屋等を除き固定資産課税台帳の価格が基本です。たとえば評価額1,000万円・床面積100㎡の新築住宅なら、1,000万円－1,200万円＝0円で税額は0円です。控除の要件は「新築住宅の1,200万円控除」の節、宅地の1/2は免税点の節にあります。

Q. 免税点はいくらですか？

A. 2026年4月1日以後の取得は、土地16万円・家屋の建築（新築や増改築）66万円・家屋のその他の取得（売買や贈与）34万円です（地方税法73条の15の2）。課税標準となるべき額がこの額に満たなければ不動産取得税は課されません。令和8年度の改正で引き上げられた額で、2026年3月31日までの取得は土地10万円・建築23万円・その他12万円でした。土地は宅地の2分の1特例を適用した後の額で判定します。

Q. 中古マンションを買いました。控除は受けられますか？

A. 個人が自分で住むために取得し、床面積が40㎡以上240㎡以下で、耐震基準に適合していれば受けられます（地方税法73条の14第3項）。昭和57年1月1日以後に新築された住宅は耐震基準に適合しているものとして扱われます（同法施行令37条の18第3項1号）。控除額はその住宅が新築された時に施行されていた額で、新築年月日によって変わります。賃貸に出す目的で買った場合や法人が取得した場合は、この控除は受けられません。

Q. 45,000円が引かれると聞きましたが、本当ですか？

A. 税率が3％のときに限って45,000円になります。条文が定めているのは金額ではなく「150万円と、土地1㎡当たりの価格×住宅の床面積の2倍（200㎡が上限）を比べて多いほうの金額に、税率を乗じて得た額」を税額から減額するという計算式です（地方税法73条の24第1項）。150万円×3％＝45,000円なので、税率の特例が終わって4％に戻れば60,000円になります。土地の1㎡当たりの価格が高い都市部では、面積で計算したほうが大きくなり45,000円を超えることも珍しくありません。

Q. いつ払うのですか。買ったときに払いますか？

A. 不動産取得税は都道府県税で、取得したときに自分で納めるのではなく、後から届く納税通知書で納めます。都道府県が価格を決定して課税するまでに数か月かかるのが通常で、取得から半年ほど経って通知が届くこともあります。住宅や住宅用土地の控除・減額は、都道府県の条例で定めるところにより申告をした場合に適用するのが原則です（地方税法73条の14第4項・73条の24第5項）。ただし申告がなくても要件に該当すると認められれば適用できると定められています（同73条の14第5項・73条の24第6項）。

Q. 不動産取得税の申告はいつまでにしますか？

A. 期限は法律ではなく都道府県の条例で決まります（地方税法73条の18）。取得した日から、東京都は30日以内、神奈川県は10日以内、大阪府は20日以内、愛知県は60日以内です（2026年9月18日時点の各公式ページ）。登記をした場合に取得の申告が要らなくなる条件も都府県で違い、東京都と大阪府はその期間内に登記を申請した場合に原則として不要です。令和5年4月1日以降の取得は、神奈川県は登記を申請していれば不要、愛知県は登記をしていれば原則として不要です。住宅の控除や住宅用土地の減額を受けるための申告は別の手続きなので、取得した不動産の所在地の都道府県税事務所に確認してください。

出典

• 地方税法（昭和25年法律第226号） — 73条の13（課税標準）／73条の14（住宅の課税標準の特例・1,200万円控除）／73条の15（税率）／73条の15の2（免税点）／73条の24（住宅用土地の減額）／20条の4の2（端数計算）／附則11条の2（税率の特例3％）／附則11条の5（宅地評価土地の課税標準1/2）／73条の7（非課税）／73条の15の2第2項（1年以内の取得の合算）／73条の18（申告の義務）／73条の25（土地の減額の徴収猶予）／73条の27の2（耐震改修後の中古住宅の減額）／附則10条の3第2項（土地を先に取得した場合の3年）／附則11条8項（認定長期優良住宅の1,300万円）
• 地方税法施行令（昭和25年政令第245号） — 37条の16（新築住宅の床面積要件）／37条の18（中古住宅の床面積要件・耐震基準）
• 東京都主税局「不動産取得税」 — 申告の期限・納税通知書の発送時期と納期限・新築家屋の価格・贈与の扱い
• 神奈川県「不動産取得税」・「中古の場合の軽減措置」 — 申告の期限・通知書の送付先・中古住宅の控除額と耐震の証明
• 大阪府「不動産の取得申告」 — 申告の期限
• 愛知県「不動産取得税」 — 申告の期限と、軽減を受けるときの申告
• 埼玉県「住宅又は住宅用土地を取得したときの不動産取得税の軽減制度」 — 中古住宅の控除額（神奈川県と同額であることの照合）
• 千葉県「不動産取得税の軽減について」 — 中古住宅の控除額（神奈川県と同額であることの照合）

免税点の額は、e-Gov法令APIで施行日ごとの条文を取り出して逐語で比べています。2025年10月1日施行版は「土地の取得にあつては十万円、家屋の取得のうち建築に係るものにあつては一戸につき二十三万円、その他のものにあつては一戸につき十二万円」、2026年4月1日施行版は「十六万円」「六十六万円」「三十四万円」です。改正法は令和8年法律第2号（地方税法等の一部を改正する法律）。

条文は e-Gov 法令API v2 で取得した現行版（地方税法＝2026年6月5日施行版／同施行令＝2026年6月25日施行版）を逐語で確認しています。改正の有無は2025年10月1日施行版・2026年1月1日施行版との条文比較で確かめました。2026年9月18日の追記分（非課税・申告・取得時期・長期優良住宅・耐震改修）は2026年7月31日施行版で確認しています。実際の税額・軽減の適用は取得した都道府県が決定しますので、通知書と異なる場合は都道府県税事務所にご確認ください。