相続登記の登録免許税 計算機

文責: Masahiro Yasu（クリニック・EC事業の経営者／経理実務者）

計算のしくみ — 端数処理が2回あり、それぞれに下限が付く

相続登記の登録免許税は「評価額×0.4%」で終わりではありません。課税標準と税額で端数の切り捨てが2回あり、そのそれぞれに別の条文で下限が乗っています。ここを飛ばすと、評価額の小さい不動産で答えがずれます。

2つの免税措置（令和9年3月31日まで）

租税特別措置法84条の2の2は、相続による土地の登記について2つの免税措置を定めています。どちらも適用期限は令和9年3月31日です。

相続登記の申請義務（令和6年4月1日から）と過料

令和6年4月1日から、相続登記の申請が義務になりました（不動産登記法76条の2）。期限の起算日は相続開始の日ではなく「知った日」です。

• 原則: 自己のために相続の開始があったことを知り、かつその所有権を取得したことを知った日から3年以内に移転登記を申請する（76条の2第1項）。相続人に対する遺贈で取得した人も同じです。
• 法定相続分で登記した後に遺産分割をした場合: その遺産分割の日から3年以内に、分割による移転登記を申請する（76条の2第2項）。
• 令和6年4月1日より前に開始した相続: 施行日前の相続にも適用されます。この場合は「知った日又は施行日のいずれか遅い日」から3年以内＝令和9年3月31日までが一つの目安です（令和3年法律24号 附則5条6項）。
• 期限に間に合わないとき: 「相続人申告登記」を登記官に申し出れば、上の申請義務を履行したものとみなされます（76条の3第1項・2項）。ただしその後の遺産分割で所有権を取得したときは、分割の日から3年以内に登記が必要です（同4項）。
• 怠った場合: 正当な理由がないのに申請を怠ると10万円以下の過料（164条1項）。なお氏名・住所の変更登記（76条の5）を怠った場合は5万円以下の過料（164条2項）で、額が違います。

よくある間違い

1. 課税明細書の「課税標準額」を使ってしまう。住宅用地の特例で評価額の6分の1などに下がっているため、税額を大幅に少なく計算します。使うのは価格（評価額）です。
2. 持分だけを相続したのに全体の評価額で計算する。課税標準は評価額×持分割合です（登録免許税法10条2項）。2分の1なら税額も半分になります。
3. 免税（100万円以下）を申請全体の合計で判定する。判定は1筆ごとです。90万円の土地が3筆あれば、合計270万円でも3筆とも免税になります。
4. 100万円以下の建物も免税だと思う。免税措置の対象は土地だけです。
5. 最低税額1,000円を忘れる。税率を適用した金額が1,000円未満のときは、税額は1,000円です（登録免許税法19条）。評価額20万円の建物なら計算上は800円ですが、納めるのは1,000円です。
6. 期限を相続開始の日から数える。3年の起算は「知った日」です。さらに令和6年3月31日以前の相続は施行日から数えます。

このツールで計算できないもの

よくある質問

Q. 相続登記の登録免許税はいくらですか？

A. 不動産の価額（固定資産税評価額）の1000分の4＝0.4%です（登録免許税法 別表第一 第一号（二）イ）。土地・建物とも同じ税率です。評価額の合計から1,000円未満を切り捨てて課税標準を出し、0.4%を掛けて100円未満を切り捨てます。計算した額が1,000円未満のときは1,000円です（登録免許税法19条）。たとえば評価額の合計が1,800万円なら72,000円になります。

Q. 評価額100万円以下の土地は本当に無料（免税）になりますか？

A. なります。個人が令和9年3月31日までに、価額100万円以下の土地について相続による所有権の移転登記（または表題部所有者の相続人が受ける所有権の保存登記）を受ける場合は登録免許税が課されません（租税特別措置法84条の2の2第2項）。判定は土地1筆ごとなので、90万円の土地が3筆あれば合計270万円でも3筆とも免税です。ただし対象は土地だけで、建物には適用がありません。

Q. 課税標準に使うのは固定資産税の「評価額」と「課税標準額」のどちらですか？

A. 「価格（評価額）」のほうです。固定資産税の課税明細書には評価額と課税標準額の両方が載っていますが、住宅用地には固定資産税の課税標準額を評価額の6分の1などに下げる特例があるため、課税標準額を使うと登録免許税を実際より大幅に少なく計算してしまいます。登録免許税の課税標準は「登記の時における不動産の価額」（登録免許税法10条1項）で、実務上は固定資産課税台帳に登録された価格を使います（同法附則7条）。

Q. 共有の持分だけを相続した場合はどう計算しますか？

A. その不動産全体の価額に持分の割合を掛けた金額が課税標準になります（登録免許税法10条2項）。たとえば評価額3,000万円の土地の2分の1を相続したなら、課税標準は1,500万円で税額は60,000円です。全体の評価額のまま計算すると税額が倍になってしまうので注意してください。

Q. 相続登記をしないとどうなりますか？

A. 令和6年4月1日から相続登記の申請が義務になりました。自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法76条の2第1項・164条1項）。令和6年4月1日より前に開始した相続も対象で、その場合は施行日と知った日のいずれか遅い日から3年以内です。間に合わないときは「相続人申告登記」を申し出れば、この申請義務を履行したものとみなされます（同法76条の3）。

Q. 登録免許税のほかに費用はかかりますか？

A. かかります。この計算機が出すのは国に納める登録免許税だけです。ほかに戸籍謄本・住民票・固定資産評価証明書などの取得実費、登記事項証明書の手数料がかかり、司法書士に依頼する場合はその報酬が別に必要です。自分で申請する場合でも実費は発生します。

関連ツール

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• 生前贈与シミュレーター — 暦年贈与と相続時精算課税のどちらが有利かを比べます。
• 贈与税の計算機 — 贈与を受けた額から贈与税を計算します。

出典

• 登録免許税法（9条・10条・15条・19条・別表第一 第一号・附則7条）
• 国税通則法（118条1項・119条1項）
• 租税特別措置法（84条の2の2）
• 不動産登記法（76条の2・76条の3・164条）
• 国税庁 No.7191 登録免許税の税額表
• 国税庁「相続による土地の所有権の移転登記等に対する登録免許税の免税措置について」（令和8年4月）