軽減の期限は2つ別々にある（土地は令和11年・住宅は令和9年）
登録免許税の軽減は、土地の売買に係るもの（租税特別措置法72条）と住宅用家屋に係るもの（同72条の2・73・74・74条の2・74条の3・75）が別の条文にあり、適用期限も別々です。土地の1.5%は令和11年3月31日まで、住宅用家屋の軽減は令和9年3月31日までで、2年ずれています。
★国税庁のタックスアンサー No.7191（登録免許税の税額表）は、土地の期限を「令和8年3月31日まで」と書いたままです。同ページは冒頭に「令和7年4月1日現在法令等」と自ら日付を名乗っており、令和8年度改正（令和8年法律第12号・2026年4月1日施行）の3年延長が反映されていません。e-Gov法令APIで措法72条の版を比べると、2026年4月1日施行の令和八年法律第五号までは「令和八年三月三十一日」で、同第十二号から「令和十一年三月三十一日」になっています。評価額1,500万円の土地なら、1.5%（225,000円）と本則2%（300,000円）で75,000円の差です。
本ツールは①登記を受ける日を入力に取り、その日に使える軽減だけを当てます。住宅用家屋の期限を過ぎた日を入れると、建物と抵当権の税額は出しません（延長されるか本則に戻るかが決まっていないため）。土地の税額は出します——期限が別の制度だからです。
抵当権の課税標準は「借入額」で、家の評価額ではない
所有権の保存・移転の課税標準は不動産の価額ですが、抵当権の設定だけは違います。登録免許税法 別表第一 第一号（五）が課税標準を次のように定めています。
先取特権の保存、質権若しくは抵当権の設定、処分の制限又は転質の登記又は登録 債権金額、極度金額又は不動産工事費用の予算金額
つまり住宅ローンの借入額（根抵当権なら極度金額）が課税標準です。評価額2,000万円の家に3,000万円のローンを組んだなら、抵当権の課税標準は3,000万円で、税額は3,000万円×0.1%＝30,000円です。家の評価額で計算すると20,000円になり、頭金の分だけ額がずれます。逆に、頭金を多く入れて借入額を小さくすれば抵当権の登録免許税も小さくなります。
軽減が使えるのは「売買」と「競落」だけ
住宅用家屋の軽減が使える取得の原因は、売買又は競落に限られています（租税特別措置法施行令42条3項）。贈与・交換・財産分与による所有権移転には軽減がなく、本則の2%です。「マイホームだから軽減されるはず」と考えると、親から贈与を受けた人に誤って0.3%を出します。評価額1,000万円の家なら、売買の30,000円に対し贈与は200,000円です。
★ここに土地と建物で食い違う点があります。競落（競売での落札）は、建物の軽減は使えますが、土地の1.5%は使えません。措法72条が対象を「土地の売買による所有権の移転の登記」と書いていて、競落は売買ではないためです。競売で土地付きの家を落札した場合、建物は0.3%・土地は本則2%になります。
長期優良と低炭素で「一戸建て0.2%」の有無が違う
認定住宅には0.1%まで下がる特例がありますが、特定認定長期優良住宅の移転登記だけ、一戸建てが0.2%です。措法74条2項がかっこ書きで「一戸建ての特定認定長期優良住宅にあつては、千分の二」と定めているためです。認定低炭素住宅（同74条の2第2項）にはこのかっこ書きが無く、一戸建てでも0.1%です。
| 認定の種類 | 保存（新築） | 移転・マンション等 | 移転・一戸建て |
|---|---|---|---|
| 特定認定長期優良住宅（74条） | 0.1% | 0.1% | 0.2% |
| 認定低炭素住宅（74条の2） | 0.1% | 0.1% | 0.1% |
★どちらの特例も「新築又は建築後使用されたことのない」住宅に限られます（74条1項2項・74条の2第1項2項）。中古の長期優良住宅は0.3%までで、それ以上は下がりません。中古住宅で0.1%になる経路は買取再販（宅建業者が増改築した中古住宅を個人が買う場合・74条の3）だけです。
中古の築年数要件は廃止済み（今は昭和57年1月1日）
中古住宅の要件は、①建築基準法施行令の耐震基準に適合すること、又は②昭和57年1月1日以後に建築されたものであることです（租税特別措置法施行令42条1項2号）。かつての「木造20年・耐火25年以内」という築年数の要件は令和4年度改正で廃止されました。古い解説のまま築年数で切ると、要件を満たす人に「軽減なし」と答えます。築40年の家でも昭和57年1月以後の建築なら軽減の対象です。
ほかに共通の要件として、個人が自分の住まいとして使うこと（措法72条の2・73）、登記簿上の床面積が50㎡以上であること（措令41条）、新築・取得から1年以内に登記を受けることがあります。★マンションの登記簿は内法（うちのり）面積で、パンフレットの壁芯面積より小さいので、50㎡前後の物件は要件を満たさないことがあります。軽減を受けるには市町村長が発行する住宅用家屋証明書を登記申請書に添付する必要があり、登記の後から還付は受けられません。
税率が違う登記は別々に端数処理する
端数処理は同じ税率が適用される登記ごとに1回行います。①その税率の不動産の価額（持分適用後）を合計 → ②1,000円未満を切り捨て（国税通則法118条1項。全額が1,000円未満なら1,000円＝登録免許税法15条） → ③税率を掛ける → ④100円未満を切り捨て（同119条1項。税率適用後が1,000円未満なら税額1,000円＝登録免許税法19条）の順です。土地1.5%・建物0.3%・抵当権0.1%を足してから丸めると、切捨てが1回しか効かず額がずれます。
★最低税額1,000円の判定は、100円未満を切り捨てる「前」の額で行います。登録免許税法19条が「税率を適用して計算した金額」と書いているためです。課税標準50万円×0.15%＝750円なら税額は1,000円で、750円を切り捨てて700円にしてから判定するのではありません。
よくある質問
Q. 家を買うと登録免許税はいくらかかりますか？
A. 登記ごとに税率が違うので、足し合わせた額になります。土地の売買による所有権移転は固定資産税評価額の1.5％（租税特別措置法72条）、住宅用家屋の所有権移転は0.3％（同73条）、新築の所有権保存は0.15％（同72条の2）、住宅ローンの抵当権設定は借入額の0.1％（同75条）です。たとえば土地の評価額1,500万円・建物1,000万円・ローン3,500万円の中古住宅なら、225,000円＋30,000円＋35,000円＝290,000円です。これは登録免許税だけの額で、司法書士報酬や登記事項証明書の実費は含みません。
Q. 抵当権設定の登録免許税は、家の評価額で計算するのですか？
A. いいえ、借入額（債権金額）で計算します。登録免許税法別表第一 第一号（五）が課税標準を「債権金額、極度金額又は不動産工事費用の予算金額」と定めているためです。不動産の価額を課税標準にするのは所有権の保存・移転の登記で、抵当権の設定は別です。評価額2,000万円の家に3,000万円のローンを組んだ場合、抵当権の課税標準は3,000万円で、税額は3,000万円×0.1％＝30,000円です。頭金を多く入れて借入額が小さいほど、抵当権の登録免許税も小さくなります。根抵当権のときは極度金額で計算します。
Q. 土地の1.5％はいつまでですか？
A. 令和11年3月31日までです。令和8年度の改正（令和8年法律第12号・2026年4月1日施行）で3年延長されました。国税庁のタックスアンサーNo.7191は「令和7年4月1日現在法令等」と自ら日付を名乗っており、令和8年3月31日までと書いたままなので注意してください。★住宅用家屋の軽減（住宅の保存0.15％・移転0.3％・抵当権0.1％）は期限が別で、令和9年3月31日までです。同じ日に切れると思って計算すると、令和9年4月以降の土地を本則2％と誤ります。
Q. 親から譲ってもらった家の名義変更にも軽減はありますか？
A. 贈与にはありません。住宅用家屋の軽減が使える取得の原因は「売買又は競落」だけと定められているためです（租税特別措置法施行令42条3項）。贈与・交換・財産分与による所有権移転は本則の2％になります。評価額1,000万円の家なら、売買なら30,000円、贈与なら200,000円で、差は170,000円です。相続・遺贈による移転は税率そのものが別で0.4％なので、相続登記の登録免許税 計算機をお使いください。
Q. 認定長期優良住宅なら一戸建てでも0.1％ですか？
A. 移転登記は0.2％です。租税特別措置法74条2項が「一戸建ての特定認定長期優良住宅にあつては、千分の二」というかっこ書きを置いているためで、マンション等が0.1％、一戸建ては0.2％になります。保存登記にはこの区別がなく一律0.1％です。認定低炭素住宅（同74条の2第2項）には当該かっこ書きが無いので、移転登記でも一戸建てでも0.1％です。両者を同じ表で説明している解説が多く、取り違えると一戸建てで税額が2倍または半分になります。どちらの特例も新築または建築後使用されたことのない住宅に限られ、中古の長期優良住宅は0.3％までです。
Q. 中古住宅は築何年までなら軽減を受けられますか？
A. 築年数の要件は令和4年度改正で廃止されました。今は「昭和57年1月1日以後に建築されたもの」であること、またはそれ以前でも耐震基準に適合する証明があることが要件です（租税特別措置法施行令42条1項2号）。かつての「木造20年・耐火25年以内」で説明している解説がまだ残っていますが、その基準は現在の条文にありません。築40年の住宅でも昭和57年1月以後の建築なら軽減を受けられます。ほかに、個人が自分の住まいとして使うこと・登記簿上の床面積が50㎡以上であること・新築や取得から1年以内に登記を受けることが必要です。
出典
- 登録免許税法（昭和42年法律第35号） — 9条（課税標準及び税率）／10条1項2項（不動産の価額・持分）／15条（課税標準の最低額）／19条（定率課税の最低税額）／別表第一 第一号（一）保存・（二）ハ その他の移転・（五）抵当権の設定／附則7条（固定資産課税台帳の登録価格）
- 租税特別措置法（昭和32年法律第26号） — 72条（土地の売買1.5%）／72条の2（住宅用家屋の保存）／73条（住宅用家屋の移転）／74条（特定認定長期優良住宅）／74条の2（認定低炭素住宅）／74条の3（買取再販住宅）／75条（住宅取得資金の抵当権設定）
- 租税特別措置法施行令（昭和32年政令第43号） — 41条（住宅用家屋の範囲・床面積50㎡以上）／42条1項2号（中古住宅の耐震要件）／42条3項（取得の原因は売買又は競落）
- 国税通則法（昭和37年法律第66号） — 118条1項（課税標準の1,000円未満切捨て）／119条1項（確定金額の100円未満切捨て）
- 国税庁 タックスアンサー No.7191 登録免許税の税額表 — 税率の照合に使用。★同ページは「令和7年4月1日現在法令等」で、土地の売買の軽減の期限が令和8年3月31日のままです
条文は e-Gov 法令API v2 で取得した現行版（登録免許税法＝2026年7月23日施行版／租税特別措置法＝2026年6月25日施行版／同施行令＝2026年5月22日施行版）を逐語で確認しています。税率は国税庁の税額表10行と全行一致し、食い違ったのは土地の売買の軽減の期限1箇所だけでした。実際の税額は登記官が算出しますので、申請前に法務局または司法書士にご確認ください。