仲介手数料は「上限」であって料金表ではない
宅地建物取引業法46条1項は、宅建業者が受け取れる報酬の額について「国土交通大臣の定める額を超えて報酬を受けてはならない」と定めています。その額を定めているのが「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」（昭和45年建設省告示第1552号、最終改正 令和6年国土交通省告示第949号）です。
この告示の各項は、すべて「〜以内」「超えてはならない」という書き方をしています。つまり計算で出るのは天井であって、その金額を請求しなければならないという意味ではありません。実務では上限どおりの請求が一般的ですが、それは商慣行です。
上限額の計算式（区分の合計と速算式）
売買・交換の媒介で、依頼者の一方から受け取れる上限は、代金の額を次の3つに区分し、それぞれに割合を掛けた金額の合計です（告示 第二）。表の割合は消費税等相当額を含んだ割合です。
| 代金の額の区分 | 割合（税込） | 本体 |
|---|---|---|
| 200万円以下の金額 | 5.5% | 5% |
| 200万円を超え400万円以下の金額 | 4.4% | 4% |
| 400万円を超える金額 | 3.3% | 3% |
よく見る「代金の額×3％＋6万円」は本体（税抜）の額で、400万円を超えるときだけ使える近道です。加算する6万円の正体は、200万円以下の部分の差（5%−3%＝2%×200万円＝4万円）と、200万円超400万円以下の部分の差（4%−3%＝1%×200万円＝2万円）の合計です。実際に支払う額はこれに1.1を掛けた額になります。税込の割合3.3%で計算した額にさらに1.1を掛けると、消費税を二重に乗せることになります。
新築・業者売主は「消費税を除いた代金」で計算する
告示 第二は、計算のもとになる金額を「当該売買に係る代金の額（当該売買に係る消費税等相当額を含まないものとする。）」と定めています。売主が不動産会社などの課税事業者である場合、建物の価格には消費税が乗っています。土地の譲渡は非課税なので、消費税が乗るのは建物部分だけです。
個人が売主の中古住宅（いわゆる個人間売買）では建物にも消費税がかからないため、総額がそのまま計算のもとになります。この欄を0のままにしておけば、その計算になります。
800万円以下の売買は上限が33万円まで上がる
令和6年6月21日の告示改正（同年7月1日施行）で、低廉な空家等の特例が拡大されました。代金の額が800万円以下の宅地・建物の売買・交換の媒介については、媒介に要する費用を勘案して、原則の上限を超えて報酬を受け取れます。その天井が30万円の1.1倍＝33万円です（告示 第七）。代理の場合はその2倍が上限です（同 第八）。改正前は「400万円以下・18万円（本体）」だったので、対象も金額も広がりました。
名前に「空家」とありますが、国土交通省の資料は、売買・交換特例に係る低廉な空家等について価格800万円以下の宅地・建物であれば使用の状態は不問としています。人が住んでいる家でも、800万円以下なら対象です。
なお代金800万円ちょうどのとき、原則の計算額もちょうど33万円になります（11万円＋8万8千円＋13万2千円）。特例で上限が実際に上がるのは、代金が800万円未満のときだけです。
賃貸の上限は「貸主と借主の合計で1.1か月分」
貸借の媒介で受け取れる報酬は、依頼者の双方から受ける報酬の合計額が借賃の1か月分の1.1倍以内です（告示 第四）。借主と貸主がそれぞれ1.1か月分を払うのではありません。
さらに居住用の建物については、媒介の依頼を受けるにあたって依頼者の承諾を得ている場合を除き、一方から受け取れるのは借賃の1か月分の0.55倍以内と定められています。借主が1.1か月分を払う慣行は、この承諾があることを前提にしたものです。承諾のタイミングが「媒介の依頼を受けるにあたって」と条文に書かれている点が重要で、物件を紹介された後や契約の直前に同意を求められても、依頼の時点で承諾していなければ上限は0.55か月分のままです。
居住用以外（店舗・事務所・土地）では0.55倍の制限がないため、合計1.1か月分の範囲でどちらがいくら負担するかは自由です。また居住用以外では、返還されない権利金があるときに限り、権利金の額を売買代金とみなして売買の計算式を使うことができます（告示 第六）。借賃基準の額と比べて高いほうを選べる規定です。この特例は居住用の建物には使えないので、敷金・礼金を権利金として売買の式に当てはめることはできません。
借賃についても、告示は「消費税等相当額を含まない」と定めています。居住用の家賃は消費税が非課税ですが、店舗・事務所の賃料には消費税が上乗せされているので、税抜に直してから計算します。
このツールが計算しないもの
次のものは、金額を出さずに範囲外として申告します。分からないことを、それらしい数字で埋めないためです。
- 長期の空家等の貸借の特例（告示 第九・第十） — 令和6年改正で新設され、双方から受ける報酬の合計額を借賃1か月分の2.2倍まで受け取れます。国土交通省の資料によれば上乗せできるのは貸主である依頼者から受ける分なので、借主が払う上限はこのツールの計算どおりで変わりません。貸主側の上乗せ額は「媒介に要する費用を勘案して」個別に決まるため計算しません。
- 免税事業者である業者の報酬（同 第十一②） — 課税事業者と計算式が異なり、仕入れに係る消費税等相当額の算定が告示本文では定まらないため計算しません。宅建業者のほとんどは課税事業者です。
- 依頼者の依頼による広告の料金・遠隔地への出張旅費 — 告示 第十一①ただし書により報酬とは別に請求できる実費です。上限額には含みません。
- 令和6年7月1日より前に締結した媒介契約 — 改正前の告示によるため、日付を入れると計算を止めます。
- 登記費用・印紙税・不動産取得税・固定資産税の精算金・火災保険料 — 業者への報酬ではないので別の費用です（それぞれ関連ツールで計算できます）。
よくある質問
Q. 仲介手数料の「3％＋6万円」に消費税はかかりますか？
A. かかります。「3％＋6万円」は本体の額なので、実際に支払う上限はこれに1.1を掛けた額です。3,000万円の物件なら本体96万円、税込105万6,000円になります。国土交通省の告示は消費税等相当額を含んだ割合（5.5％・4.4％・3.3％）で書かれているので、3.3％で計算した額にさらに1.1を掛けると消費税を二重に乗せることになります。どちらの式で計算しても、正しく使えば答えは同じです。
Q. 新築マンションを買うとき、仲介手数料は物件価格そのままで計算しますか？
A. いいえ。告示は「代金の額（消費税等相当額を含まない）」と定めているので、建物価格に含まれる消費税を除いた額で計算します。売主が不動産会社などの課税事業者のときは建物に消費税が乗っています。たとえば総額4,000万円のうち建物が税込2,200万円なら、消費税200万円を除いた3,800万円が計算のもとになり、上限は税込総額で計算した場合より66,000円下がります。土地は消費税が非課税なので、個人が売主で土地だけを買う場合は総額のままです。
Q. 800万円以下の中古住宅を買うと、仲介手数料は33万円になるのですか？
A. 33万円が上限になるだけで、自動的にその額になるわけではありません。告示 第七の低廉な空家等の特例は「当該媒介に要する費用を勘案して」原則の上限を超えて受け取れるという規定で、30万円の1.1倍＝33万円がその天井です。国土交通省の通達（宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方）は、媒介契約の締結に際してあらかじめ報酬額を依頼者に説明し、合意する必要があると明記しています。なお代金800万円ちょうどのときは原則の計算額もちょうど33万円なので、特例で上限が上がるのは800万円未満のときです。
Q. 空き家でなくても低廉な空家等の特例は使えますか？
A. 使えます。国土交通省の通達改正（令和6年7月1日施行）は、売買・交換の特例に係る「低廉な空家等」について、価格800万円以下の宅地・建物であれば使用の状態は不問と明記しています。名前に「空家」とありますが、人が住んでいる家でも、800万円以下であれば対象です。一方、賃貸の特例（長期の空家等）のほうは、1年を超えるような期間にわたり居住者が不在であることなどが必要で、判断の基準が異なります。
Q. 賃貸の仲介手数料は家賃1か月分＋消費税が普通ですか？
A. 告示の上限は、貸主と借主の双方から受ける報酬の「合計額」で借賃1か月分の1.1倍です。居住用の建物では、媒介の依頼を受けるにあたって承諾を得ている場合を除き、一方から受け取れるのは0.55か月分までと定められています（告示 第四）。借主が1.1か月分を払う慣行は、この承諾があることを前提にしたものです。承諾は「媒介の依頼を受けるにあたって」得るものなので、物件を紹介された後や契約時に同意を求められても、依頼の時点で承諾していなければ上限は0.55か月分のままです。
Q. 代理を頼むと仲介手数料は必ず2倍になりますか？
A. なりません。告示 第三は代理の報酬を媒介の2倍以内としていますが、ただし書で、業者が取引の相手方からも媒介の報酬を受け取る場合は、その合計が媒介の2倍を超えてはならないと定めています。相手方から媒介の報酬を満額受け取るのであれば、代理を依頼した人から受け取れるのは残りの1倍分までです。賃貸の代理はそもそも2倍にはならず、借賃1か月分の1.1倍が上限です（告示 第五）。
Q. 仲介手数料のほかに業者へ払うお金はありますか？
A. 告示 第十一①は、この告示による報酬のほかに報酬を受けることを禁じていますが、依頼者の依頼によって行う広告の料金に相当する額だけは例外としています。したがって、依頼していない広告費や「事務手数料」「書類作成料」といった名目での上乗せは、報酬規制の潜脱にあたります。なお登記費用（登録免許税・司法書士報酬）、印紙税、不動産取得税、火災保険料などは業者への報酬ではなく別の費用です。
出典
- 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額（昭和45年10月23日建設省告示第1552号、最終改正 令和6年6月21日国土交通省告示第949号） — 第二（売買・交換の媒介）／第三（代理）／第四・第五（貸借）／第六（権利金）／第七・第八（低廉な空家等）／第九・第十（長期の空家等）／第十一（報酬の受領の禁止）
- 国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」 — 上限額の水準（200万円で10万円×1.1・400万円で18万円×1.1・800万円で30万円×1.1）と、長期の空家等の特例が貸主から受ける分の上乗せであること
- 国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方（通達）の改正」（令和6年7月1日施行） — 媒介契約の締結に際しあらかじめ報酬額を説明し合意する必要があること、低廉な空家等は使用の状態を不問とすること
- 宅地建物取引業法（昭和二十七年法律第百七十六号）46条 — 国土交通大臣の定める額を超えて報酬を受けてはならない旨
告示は国土交通省が公表している全文で逐語確認しています。このページは一般的な情報提供であり、個別の取引についての助言ではありません。
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