不動産の名義変更｜相続・贈与・売買の手続き

公開日: 2026年10月29日

文責: Masahiro Yasu（クリニック・EC事業の経営者／経理実務者）

不動産の名義変更で所有者が変わるときは、相続・贈与・売買の原因に合う書類をそろえ、法務局へ所有権移転登記を申請します。同じ所有者の住所や氏名だけが変わる場合は、所有権移転ではなく変更登記を使います。

経理で資料をまとめるときは、登記申請の書類と税金の申告資料を分けて管理します。この記事では通常の相続・贈与・売買を比較し、申請準備から完了後の確認までを整理します。遺贈、財産分与、信託などは、原因に合う別の手続きを確認する必要があります。

原因別の手続き早見表

最初に確認するのは、現在の登記名義人、取得者、所有権が移る理由です。「親から子へ」という関係だけでは、相続・贈与・売買のどれかは決まりません。

下表は通常の所有権移転の整理です。贈与・売買は共同申請が基本で、確定判決による登記など単独申請の例外があります。必要資料欄は書類の例であり、提出書類の全件リストではありません。

申請人の違いは、不動産登記法の共同申請の規定と、相続による移転の単独申請の規定によります。代理人へ依頼する場合も、申請人と代理人は区別して記載します。

必要書類は役割ごとにそろえる

必要書類は「何を証明する紙か」で分けると、集める理由が分かります。相続関係だけを証明する資料では、贈与による所有権移転を証明したことにはなりません。

下表は通常の所有権移転で確認する情報の例です。電子申請と書面申請で提供方法が異なり、法定の省略・代替が使える場合もあります。各資料を別々の紙で提出することが常に必要という意味ではありません。

登記原因を証する情報の根拠は不動産登記法の登記原因証明情報の規定、具体的な添付情報は不動産登記令の添付情報の規定と別表で確認できます。契約書があるだけで足りると決めず、所有権の移転を証する内容がそろっているかを確認します。

相続は取得の根拠によって資料が変わる

個人の相続で集める資料の例は、亡くなった方の出生から死亡までの戸籍・除籍謄本、相続人の現在の戸籍、取得者の本籍地の記載がある住民票の写しです。相続人全員の話合いによる遺産分割なら、協議書と相続人の印鑑証明書も確認します。具体例は鹿児島地方法務局「未来ノート」の相続登記に必要なものに掲載されています。戸籍類は本籍地、住民票と印鑑証明書は住所地の市区町村で取得するのが基本です。

相続関係を証する情報と、対象不動産を誰が取得したかを証する情報は、役割が違います。遺産分割によって取得者を決めた場合は、その分割の内容を確認する資料も必要です。遺言がある場合は、遺言による取得として添付資料を確認します。

法定相続情報の利用を検討する場合は、法定相続情報一覧図の解説で制度と代替できる範囲を確認できます。一覧図だけで遺産分割の結果まで証明できるわけではありません。

登記識別情報と印鑑証明書を確認する

贈与・売買の書面申請で申請書や委任状に添付する印鑑証明書が必要な場合は、作成後3か月以内のものを用意します。相続の遺産分割協議書に付ける印鑑証明書と、同じ有効期間だと扱わないでください。

贈与・売買の共同申請では、登記義務者である贈与者・売主の登記識別情報又は従来の登記済証を確認します。提供できない正当な理由がある場合は、事前通知などの別の手続きがあるため、見当たらないという理由だけで申請不能とは決まりません。

確認先は不動産登記法の登記識別情報の規定と事前通知等の規定です。自己判断で省略せず、管轄の登記所や依頼する司法書士へ、利用する手続きを確認します。

申請から完了までの流れ

原因と対象不動産を確定してから、申請情報・添付情報・税額をそろえます。経理が集めた契約資料と、登記担当者が用意する申請資料を対応させておくと、確認の抜けを見つけやすくなります。

1. 登記記録と取得の根拠を照合し、名義人・取得者・土地や建物・持分を確認する。
2. 登記の目的、原因と日付、申請人、不動産の表示を整理する。取得者が複数なら持分も確認する。
3. 原因に合う添付情報を準備し、登録免許税と軽減・免税の確認を済ませる。
4. 申請先の登記所へ、書面又はオンラインで申請する。
5. 登記所から補正の連絡があれば内容を確認し、登記完了後は登記内容と受領書類を確認する。

申請事項は不動産登記令の申請情報の規定、申請方法は不動産登記法の申請方法の規定によります。申請書は原因に合う法務局の現行様式・記載例を確認して作成します。

申請先は、事務の委任も含めて法務局の管轄案内で確認します。

準備にかかる時間と、登記所が審査する時間は分けて管理します。完了予定は申請する登記所の案内で確認し、契約・決済の予定と同じものとして扱わないようにします。

相続・住所変更の期限と経過措置

相続登記の申請期限は、相続開始と所有権取得を知った時期、遺産分割の時期で変わります。死亡日だけを起算点にする制度ではありません。

下表は、相続による所有権移転と、所有権の登記名義人の住所・氏名等変更の申請期限です。相続は相続人への遺贈を含み、基本的義務の区分は未履行の者が対象です。代位申請や職権登記などで該当する登記が済んでいる場合を除きます。末日が行政機関の休日なら、別段の定めを除き翌開庁日です。

義務化前に始まった相続も対象です。根拠は不動産登記法の相続登記の申請義務の規定と、同法に掲載された改正附則の経過措置です。

遺産分割が終わっていない場合

相続人申告登記は、取得者への所有権移転登記を済ませる制度ではありません。期限内の申出による基本的義務の履行と、その後の遺産分割による登記を分けて確認します。

下表は相続人申告登記の効果の整理です。法定相続分で登記した後に遺産分割をした場合の申請義務は、上の期限表で別の区分として示しています。

手続きは不動産登記法の相続人である旨の申出等の規定で確認できます。

住所・氏名の変更は別の登記

引っ越しや改姓で同じ所有者の表示を直す場合は、住所・氏名等の変更登記です。所有権を別人へ移す手続きではなく、登記名義人が単独で申請できます。

住所・氏名等変更の期限は、上の期限表の変更時期別の区分で確認できます。

所有権移転を準備する際に登記上の旧住所・旧氏名が残っていたら、その変更登記を含めて申請の順序を確認します。変更を証する情報について、省略・代替が使えるかを確認し、移転登記と同じ申請で済むと決めつけないことが大切です。

法務省令で定める場合に、登記官が職権で住所等の変更登記を行う制度もありますが、自然人は申出があるときに限られます。根拠は住所等変更の申請義務と職権による変更登記の規定です。

登録免許税とその他の費用

登記で国へ納める登録免許税と、司法書士へ依頼した場合の報酬は別の費用です。見積書では税額、証明書等の取得実費、報酬を分けて確認します。依頼報酬は、依頼範囲を伝えて見積りで確認します。

税率の前に課税標準を確認する

登録免許税の課税標準となる不動産の価額は、固定資産課税台帳に登録された価格があれば原則としてその価格です。登録価格がない場合は登記官の認定価額を使います。売買契約書の代金をそのまま課税標準にする説明とは異なります。

2026年10月確認の所有権移転登記の本則税率は、土地・建物の相続が0.4％、土地・建物の贈与と建物の売買が2％です。土地相続の免税など、特例の適用は別に判定します。

土地の売買による所有権移転登記は、2029年3月31日までに登記を受ける場合、軽減税率1.5％です。住宅用家屋等には別の軽減制度があります。

個人が自己の居住に用いる住宅の売買等で使う軽減制度は、法人の社宅や賃貸用物件にそのまま適用できません。適用対象、取得時期、登記時期、申請時に添付する証明書を、登記前に確認します。

税率・免税と軽減の条件は国税庁「登録免許税の税額表」で確認できます。住宅用家屋の軽減に必要な証明書は、登記した後で提出しても軽減を受けられません。

納付の手順は登録免許税の納付方法、別の税である相続税の税額は相続税計算機、個人間の贈与の税額は贈与税計算機に分けて解説しています。売主の譲渡所得の確認は土地売却の税金を参照してください。

不動産取得税の課税・軽減や申告手続は、不動産所在地の都道府県の税務窓口で確認します。相続税・贈与税や売主の譲渡所得は税務署・税理士へ確認し、登記の相談先と区別します。

経理が受け取っておく資料

登記が完了したことと、会計処理・税の申告に必要な資料がそろったことは、別々に確認します。以下は経理で引き継ぐ資料の整理例で、登記の法定添付書類の一覧ではありません。

たとえば、会社が建物を購入した場合は、売買の契約資料、決済の資料、登記完了後の記録、登記費用の明細をひとまとまりで管理します。登記名義だけから取得価額や費用の処理を決めず、契約内容と支払内訳を確認します。

よくある質問

自分で不動産の名義変更を申請できますか？

本人が申請することは可能です。相続は取得する相続人による単独申請ができ、通常の贈与・売買は取得者と譲渡者の共同申請です。紛争、海外居住、書類不足などがある場合は手続きを個別に確認し、登記の相談は法務局や司法書士へ行います。

住んでいる場所の法務局に申請するのですか？

通常の申請先は不動産所在地を管轄する登記所です。申請人の住所地で決まるわけではありません。複数の管轄にまたがる不動産は指定登記所、指定前はそのいずれかに申請できます。事務の委任で別の登記所が扱う場合もあるため、法務局の管轄案内で提出先を確認します。

名義変更の費用は登録免許税だけですか？

登録免許税のほか、証明書の取得実費や、依頼した場合の司法書士報酬などを確認します。税額は登記原因と不動産の価額、軽減・免税の適用で変わり、報酬は依頼範囲と見積りで確認する別の費用です。

古い相続なら相続登記の義務はありませんか？

義務化前に始まった相続も対象です。施行前の相続については、相続開始と所有権取得を知った日と義務化の施行日の遅い日を起算点とする経過措置があります。相続税の申告が不要でも、登記の申請義務は別に確認します。

結婚で氏名が変わった場合も所有権移転ですか？

同じ所有者の氏名だけが変わる場合は氏名変更登記です。別人へ所有権を移す登記とは区別し、登記名義人が単独で申請できます。住所も変わっているときは、住所の変更も併せて確認します。

出典

通常の相続・贈与・売買による所有権移転と、所有者の住所・氏名等の変更を対象としています。

• e-Gov法令検索「地方税法」不動産取得税の納税義務者等（不動産所在地の道府県による課税）
• e-Gov法令検索「不動産登記法」（管轄、申請方法、共同申請、相続による移転、申請義務、改正附則の経過措置）
• e-Gov法令検索「不動産登記令」（申請情報、添付情報、別表）
• e-Gov法令検索「登録免許税法」別表第一
• 国税庁「登録免許税の税額表」
• 国税庁「司法書士等に支払う報酬・料金」（登録免許税等と報酬の区分）
• 日本司法書士会連合会「司法書士の報酬」
• 鹿児島地方法務局「未来ノート」（相続登記の書類の例。大崎町掲載）
• e-Gov法令検索「不動産登記規則」（法定相続情報による証明の代替）
• e-Gov法令検索「行政機関の休日に関する法律」（期間で定める国の行政機関への申請期限。時間で定める期間や別段の定めがあるものを除く）

この記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の税務・法律相談への回答ではありません。実際の登記手続は法務局・司法書士、税務上の判断は税務署・税理士へ確認してください。