住宅ローンの繰り上げ返済｜利息・控除・手数料を同じ条件で比較

公開日: 2026年10月28日

文責: Masahiro Yasu（クリニック・EC事業の経営者／経理実務者）

住宅ローンの繰り上げ返済は、減る利息から、失う住宅ローン控除と手数料を差し引いて比較します。利息だけ、控除率だけでは負担の差は分かりません。

一部繰上返済の期間短縮型は、月返済額を維持して完済を早めます。返済額軽減型は、満期を維持して月返済額を減らします。この記事では架空の固定金利ローンを使い、同じ日に同じ元金を返した場合を計算します。

住宅ローン控除の適用要件の総覧とは分け、返済後の残高・利息・控除額がどうつながるかを扱います。

返済方法ごとの比較表

この設例では、期間短縮型のほうが利息削減額は大きく、返済額軽減型では月返済額が下がります。控除の減少額も同じにはなりません。

主例は借入2,000万円・固定年1.2％・当初20年間の元利均等返済で、初回返済は2024年2月29日です。2026年1月30日の通常返済直後に300万円を一部繰上返済し、手数料0円・ボーナス返済なしと仮定します。主例は2024年1月入居の中古その他の住宅です。中古その他の主例は、取得対価が借入額以上で、補助金等と贈与税特例はありません。主例は適用要件を維持し、各年の控除前所得税本体30万円・他税額控除なしで、控除を全額使う設例です。月利計算で、金額表示は1円四捨五入・内部丸めなし・最終返済調整です。利息と控除の集計期間は表題のとおりです。

差引額は、利息削減額から控除減少額と手数料を引いた額です。所得税本体の控除だけを反映しています。復興特別所得税等の付随する税額差、資金の時間価値、運用益、保証料返戻は含みません。

繰上返済する元金は、将来返す元金の前払いです。利息削減額に元金を足して「節約額」とする計算ではありません。どの方法でも、返済した資金は手元から減ります。

実契約では、月ごとの円未満処理や期間短縮の単位がこの試算と異なることがあります。金融機関の返済予定表と手数料見積りで金額を置き換えて確認します。

年末残高から控除額を計算する

この主例では、方式によって年末残高と控除額が変わります。期間短縮型では、その後の月返済額を維持するため、返済額軽減型より元金が早く減っていきます。

本設例の2024年入居・中古その他の住宅は、年末残高等に0.7％を掛けて100円未満を切り捨て、年14万円を上限として控除します。年末残高等は、借入残高と、補助金等・贈与税特例適用額を差し引いた取得対価との少ない額です（国税庁No.1211-3）。

2026年分の主例です。2024年入居の中古その他で、取得対価は借入額以上、補助金等と贈与税特例なし、控除前所得税本体30万円・他税額控除なし、適用要件を維持すると仮定します。主例は借入2,000万円・固定年1.2％・当初20年間の毎月元利均等返済・初回返済2024年2月29日です。主例で2026年1月の通常返済直後に300万円を返済した後の年末残高を示します。主例の残高は円単位で四捨五入して表示します。

同じ額を繰上返済しても、その後の月返済額が違うため年末残高は一致しません。

控除は実際に使える額で比べる

主例は、控除の計算額を所得税本体から全額使える人の比較です。所得税で引ききれない場合は、翌年度の住民税所得割から控除されることがあります。残高だけでは実利用額を決められません。

2024年入居の中古その他の主例について、2026〜2033年分を比較します。取得対価は借入額以上、補助金等と贈与税特例なしと仮定します。主例は借入2,000万円・固定年1.2％・当初20年間の毎月元利均等返済・初回返済2024年2月29日です。2026年1月の通常返済直後に300万円を返済する仮定です。中古その他の主例では適用要件を維持し、控除前所得税本体は各年30万円・他の税額控除なしのため、各年の計算額を全額使えます。各年の所得税本体の控除額を表示します。

主例では所得税本体から控除しきれるので、住民税へ回る控除はありません。控除期間は入居年から数えるため、繰上返済で新しい控除期間が始まることもありません。

税額がなく控除を使えない人は別の結果になる

同じ返済条件でも、住宅ローン控除前の所得税本体と翌年度の住民税所得割がどちらも全期間0円という仮定では、住宅ローン控除の実利用額は返済前後とも0円で、その減少額も0円です。

所得税で引ききれない額がある人と、控除する税額自体がない人を分けて確認します。住民税が非課税または均等割だけの人は住民税の住宅ローン控除を使えないことが、足立区の案内にも示されています。

自分の計算では、各年の所得税本体と住民税所得割の見込みを置き、繰上返済前後それぞれの実利用額を求めます。所得税だけの控除残を、そのまま「失う控除」として足し上げないようにします。

期間短縮で控除を失う別例

期間短縮型は、当初の最初の償還月から短縮後の最終償還月までが10年未満になると、その年以後は住宅ローン控除を受けられません。残りの返済期間だけを数える判定ではありません（国税庁「繰上返済等をした場合の償還期間」）。

別例は主例と同じ借入2,000万円・固定年1.2％・当初20年間で、2026年1月30日の通常返済直後の繰上返済額だけを変える期間短縮の試算です。月返済額を維持し、最終回を調整します。最初の償還月は2024年2月で、期間要件を外れた別例は2026年以後の控除を使えません。主例の控除は2024年入居の中古その他で、取得対価は借入額以上・補助金等と贈与税特例なし、所得税本体各年30万円・他税額控除なし・他の適用要件維持の仮定です。

別例は完済前の年末に残高があっても、期間要件を外れたため控除できません。この繰上返済をしたことだけを理由に、要件を満たしていた過去の年分まで取り消す扱いではありません。

当初の契約と変更後の返済予定表を並べて、最初と最後の償還月を確認します。借換えを伴う場合は判定が異なるため、この設例を当てはめず借入れの適用要件を確認してください。

申し込む前に確認すること

申込前には、変更後の返済予定表と、借入先の商品・申込経路ごとの費用をそろえます。手数料が無料でも、経過利息などの支払いが発生する場合があります。

住宅金融支援機構の繰上返済案内でも、全額・一部、窓口・インターネットの手続きが分かれています。他の金融機関に同じ条件が適用されるとは限りません。

勤務先に住宅ローン控除の書類を出した後で返済した場合も、計算に使う年末残高を返済後の実額へ更新します。住宅借入金等特別控除申告書の手続きと借入先の訂正案内を確認します。

まとめ

よくある質問

期間短縮型と返済額軽減型は何が違いますか？

一部繰上返済の期間短縮型は、月返済額を維持して最終返済を早める方法です。返済額軽減型は満期を維持し、月返済額を減らします。選べる方式や期間短縮の単位は借入先の商品で確認します。

住宅ローン控除の期間中は繰上返済をしないほうがよいですか？

控除期間中という理由だけでは決まりません。利息削減額と、実際に使えなくなる控除額、手数料等を比べます。各年の税額によって控除の実利用額が変わるため、控除率とローン金利だけを比べても負担の差は出ません。

残りの返済期間が短いと住宅ローン控除を失いますか？

残存期間だけでは判定しません。期間短縮型の繰上返済後、当初の最初の償還月から短縮後の最終償還月までが10年未満になると、その年以後は控除を受けられません。完済して年末残高がなくなった場合も控除の対象額はなくなります。

年末残高の証明書を受け取った後に繰上返済したらどうしますか？

計算に使う年末残高を、返済後の実額に直します。先に受け取った書類の見込残高をそのまま使わず、借入先で訂正や確認に必要な手続きを調べ、年末調整に提出済みなら勤務先にも連絡します。

出典

• 国税庁No.1211-3「中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合」：住宅区分・入居年別の控除と計算方法。
• 国税庁「繰上返済等をした場合の償還期間」、租税特別措置法関係通達41-19：繰上返済後の期間判定と実際の年末残高。
• e-Gov法令検索「租税特別措置法」41条、同法施行令26条：住宅ローン控除と借入れの要件。
• 住宅金融支援機構「繰上返済（個人住宅融資の場合）」：返済方式、経過利息、申込経路別の手続き。
• 足立区「住民税の住宅借入金等特別税額控除」：所得税で引ききれない額と住民税所得割の控除。
• 比較表は本記事の仮定による月次試算です。設例の前提・年末残高・計算結果を公開しています。

制度・手続きの確認日は2026年10月28日です。将来の金利・所得・税制の変化は予測していません。

本記事は一般的な情報提供であり、個別の税務・労務相談には応じられません。実際の適用判断は税務署・税理士などへご確認ください。