元利均等返済と元金均等返済の違い｜返済額・残高・総利息の比較表
元利均等返済は元金と利息を合わせた返済額をそろえ、元金均等返済は返す元金をそろえる方式です。全期間の金利を固定した同条件の試算では、元金均等は当初の支払いが多く、元金が早く減る分、総利息は小さくなります。
比べる項目は、最初の支払額だけではありません。下の表で、初回・最終回の支払いと総利息を確認し、続く年別表で途中の支払いと残高を追えます。数字は仮定の試算で、借入実績や金融機関の見積額ではありません。
金額を変える場合は住宅ローン返済シミュレーションへ。この記事は方式の違いを同じ条件で読むための参照表です。
初回・最終回・総利息の比較
この試算では、元金均等の初回返済額は元利均等より多く、総利息は小さくなります。
試算基準日は2026年10月30日です。採用した金利は比較用の仮定で、その日の募集金利ではありません。日割りの経過利息、保証料、融資手数料、団体信用生命保険の別払い費用や税額控除は含めていません。
借入3,000万円・全期間固定年2%・35年・毎月返済、ボーナス返済・繰上返済なしの仮定の試算です。手数料別で、利息と通常返済額・通常元金の円未満を切り捨て、最終回で残元金を精算します。金額の単位は円です。
| 比較項目 | 元利均等 | 元金均等 |
|---|---|---|
| 初回の返済額 | 99,378円 | 121,428円 |
| 初回の元金分 | 49,378円 | 71,428円 |
| 初回の利息分 | 50,000円 | 50,000円 |
| 初回返済後の残高 | 29,950,622円 | 29,928,572円 |
| 最終回の返済額 | 99,586円 | 71,787円 |
| 総返済額 | 41,738,968円 | 40,524,873円 |
| 総利息 | 11,738,968円 | 10,524,873円 |
この表の総返済額は元金を含む支払いの合計、総利息は利息分の合計です。諸費用を含めた費用の比較は、利息とは別に確認します。
年別の返済額と元金残高
年別表では、各年の返済額と返済後の元金残高を比べられます。「年間返済」は、その年の元金分と利息分を合計した支払額です。「年末残高」はその年の最後の返済後に残った元金を表し、将来払う利息は含みません。
借入3,000万円・全期間固定年2%・35年・毎月返済、ボーナス返済・繰上返済なしの仮定の試算です。手数料別で、利息と通常返済額・通常元金の円未満を切り捨て、最終回で残元金を精算します。返済開始後12回ごとを一年度として集計し、暦年とは分けています。金額の単位は円です。
| 経過年 | 元利均等 年間返済 | 元金均等 年間返済 | 元利均等 年末残高 | 元金均等 年末残高 |
|---|---|---|---|---|
| 1年目 | 1,192,536円 | 1,449,271円 | 29,401,997円 | 29,142,864円 |
| 2年目 | 1,192,536円 | 1,432,132円 | 28,791,924円 | 28,285,728円 |
| 3年目 | 1,192,536円 | 1,414,986円 | 28,169,536円 | 27,428,592円 |
| 4年目 | 1,192,536円 | 1,397,845円 | 27,534,584円 | 26,571,456円 |
| 5年目 | 1,192,536円 | 1,380,702円 | 26,886,816円 | 25,714,320円 |
| 6年目 | 1,192,536円 | 1,363,559円 | 26,225,976円 | 24,857,184円 |
| 7年目 | 1,192,536円 | 1,346,418円 | 25,551,796円 | 24,000,048円 |
| 8年目 | 1,192,536円 | 1,329,272円 | 24,864,007円 | 23,142,912円 |
| 9年目 | 1,192,536円 | 1,312,134円 | 24,162,336円 | 22,285,776円 |
| 10年目 | 1,192,536円 | 1,294,986円 | 23,446,504円 | 21,428,640円 |
| 11年目 | 1,192,536円 | 1,277,847円 | 22,716,221円 | 20,571,504円 |
| 12年目 | 1,192,536円 | 1,260,702円 | 21,971,201円 | 19,714,368円 |
| 13年目 | 1,192,536円 | 1,243,561円 | 21,211,140円 | 18,857,232円 |
| 14年目 | 1,192,536円 | 1,226,418円 | 20,435,739円 | 18,000,096円 |
| 15年目 | 1,192,536円 | 1,209,274円 | 19,644,687円 | 17,142,960円 |
| 16年目 | 1,192,536円 | 1,192,134円 | 18,837,667円 | 16,285,824円 |
| 17年目 | 1,192,536円 | 1,174,987円 | 18,014,359円 | 15,428,688円 |
| 18年目 | 1,192,536円 | 1,157,849円 | 17,174,432円 | 14,571,552円 |
| 19年目 | 1,192,536円 | 1,140,702円 | 16,317,554円 | 13,714,416円 |
| 20年目 | 1,192,536円 | 1,123,562円 | 15,443,378円 | 12,857,280円 |
| 21年目 | 1,192,536円 | 1,106,418円 | 14,551,558円 | 12,000,144円 |
| 22年目 | 1,192,536円 | 1,089,276円 | 13,641,738円 | 11,143,008円 |
| 23年目 | 1,192,536円 | 1,072,134円 | 12,713,554円 | 10,285,872円 |
| 24年目 | 1,192,536円 | 1,054,989円 | 11,766,634円 | 9,428,736円 |
| 25年目 | 1,192,536円 | 1,037,850円 | 10,800,602円 | 8,571,600円 |
| 26年目 | 1,192,536円 | 1,020,703円 | 9,815,071円 | 7,714,464円 |
| 27年目 | 1,192,536円 | 1,003,564円 | 8,809,648円 | 6,857,328円 |
| 28年目 | 1,192,536円 | 986,418円 | 7,783,929円 | 6,000,192円 |
| 29年目 | 1,192,536円 | 969,277円 | 6,737,508円 | 5,143,056円 |
| 30年目 | 1,192,536円 | 952,134円 | 5,669,967円 | 4,285,920円 |
| 31年目 | 1,192,536円 | 934,991円 | 4,580,875円 | 3,428,784円 |
| 32年目 | 1,192,536円 | 917,850円 | 3,469,802円 | 2,571,648円 |
| 33年目 | 1,192,536円 | 900,704円 | 2,336,304円 | 1,714,512円 |
| 34年目 | 1,192,536円 | 883,566円 | 1,179,926円 | 857,376円 |
| 35年目 | 1,192,744円 | 866,658円 | 0円 | 0円 |
この固定金利の試算では、元利均等の年間返済額が終盤まで同じでも、返済の内訳は変わります。
同じ返済額でも内訳が変わる理由
利息は、その返済で減らす前の元金残高から計算します。元金均等の総利息が小さいのは、利率が低いからではなく、この試算では元金残高が早く減るためです。
同じ「支払額」でも、元金返済と利息では意味が違います。元金を返すと借入残高が減り、利息を払っても元金残高は減りません。借入の帳簿と照合する場合も、引落額全体を利息として扱わず、返済予定表の内訳を確かめます。
計算条件と端数処理
この試算は毎月同じ間隔で返済し、月利は年利を12で割って計算します。返済期間35年の試算なので返済回数は420回です。金利の変更や返済の遅延、途中での条件変更は置いていません。
- 元利均等の通常返済額は、借入額をP、月利をr、返済回数をnとして、P×r÷［1−（1＋r）−n］で計算します。
- 元金均等の通常元金は、借入額を返済回数で割ります。返済額は、この元金分に当月の利息を加えた額です。
- 毎月の利息は、返済直前の元金残高に月利を掛けます。この試算では利息、元利均等の通常返済額、元金均等の通常元金の1円未満を切り捨てます。
- 最終回は通常の返済額を使わず、残っている元金と当月の利息を払って精算します。
端数を残したまま計算した月額を単純に返済回数倍すると、この表の総返済額とは一致しません。表は丸めた利息と元金を返済のたびに積み上げた結果です。元利均等でも最終回は通常月と異なり、元金均等でも最終回の元金分は通常月と異なります。
計算方法は住宅金融支援機構の返済方式と比較例を参照しています。同機構の公表例と同じ条件でも検算していますが、この記事の比較条件は独自の仮定です。金融機関ごとの日割り、端数処理、初回期間などで、実際の返済予定表の金額は変わります。
返済予定表で照合する項目
引落額の差が出たら、まず条件と計算単位をそろえます。借入額・金利・期間が同じでも、諸費用を借入に含めたか、別払いかで支払額の比較は変わります。
- 借入元金と実際の適用利率、全期間固定か途中で変わるかを確認する。
- 毎月返済分とボーナス返済分を区別し、返済開始日と最終返済日を確かめる。
- 元金返済額、利息額、返済後残高を照合する。利息の月割り・日割りと端数処理も確認する。
- 融資手数料・保証料・保険料など、返済額とは別の支払いを分けて集計する。
この表の経過年は暦年ではないので、確定申告や決算で使う年末残高へそのまま転記する表ではありません。実際の年末残高は借入先の証明書や明細で確認します。控除や繰上返済の比較は住宅ローンの繰り上げ返済と税額の比較へ譲ります。
返済途中で方式を変える場合
返済方式を変更できるかは、契約と借入先の取扱いで確かめます。フラット３５の返済方法変更の案内には、元利均等と元金均等の相互変更が載っています。ただし、収入等の変化を受けて機構が認めることが条件です。
同案内の手順は、返済中の金融機関への事前相談、必要な申請書の提出、審査結果の通知、返済方法変更契約の締結です。希望どおりの変更が承認されるとは限りません。これはフラット３５の案内であり、他の住宅ローンの変更条件を一律に定めたものではありません。
本記事の表は借入当初から同じ方式を続ける仮定です。途中で切り替える場合は、変更時点の残元金と残り期間を使うため、この表の途中の行を継ぎ合わせても変更後の返済予定にはなりません。
比較表の使い方
初回の支払い、年間の資金流出、途中の元金残高、総利息を分けて比べます。元金均等では当初の支払いが多く、全期間固定の同条件試算では総利息は小さくなります。利息だけで方式を決めず、手数料や契約条件は別に確認します。
よくある質問
元利均等返済は最後まで同じ返済額ですか？
全期間固定金利で条件変更がなければ、通常月の元金と利息の合計を一定にする方式です。ただし、この試算は端数を最終回で精算するため、最後の支払いが通常月とは異なります。
元金均等返済なら途中の返済額も少ないですか？
途中の支払いも、元金均等のほうが少ないとは限りません。この固定金利の同条件試算では元金均等の当初負担が大きく、返済が進むと利息分が減っていきます。年別表で支払額の推移を確認できます。
総利息の差はそのまま費用の差ですか？
諸費用を含めた費用の差とは異なります。表の総利息には融資手数料、保証料、別払いの保険料、税額控除を含めていません。実際の契約では、それぞれの支払いを分けて確認します。
変動金利でも年別表を使えますか？
この表は全期間の金利を固定した仮定なので、金利が途中で変わる契約の返済予定表としては使えません。金利変更後の支払額や元金残高は、借入先の返済予定表で確認します。
出典
住宅金融支援機構の返済方式・比較例と返済方法変更の案内を参照しています。表の金額は記載の仮定条件による試算です。
一般的な返済方式と仮定の試算を説明するもので、個別の借入れ・返済の相談への回答ではありません。実際の返済額や変更の可否は、借入先の契約書・返済予定表で確認してください。